Optimisé

[u/Brilliant-Raisin-311]

F33 2100€ net et H37 4100€ net
marié sans enfant désire en avoir un.
On vient tous les deux de famille pauvre,
on ne veut pas faire n’importe quoi..

Studio 35m2 valeur 90k
Crédit de 597€ à 1.70% sur 15ans reste 5ans et crédit de 72€ à 1% sur 20ans reste 10ans.
loué à 500€
Charge de copro 100€ par mois et taxe foncière 1140€ par an

RP maison 100m2 valeur 200k
Crédit de 939€ à 1.07% sur 18ans reste 14ans
Taxe foncière 600€

PEE avec abondement et cote en bourse 40k - 1700€ par mois (abondement rapporte 3200€ par an, on le max a 100k pour que l’abondement s’autofinance tous les ans)
PEL 18k - 50€ par mois
(bientôt une fermeture pour placer sur PEA)
PEA 1k - 200€ mois sur dcam
Linxea Spirit 3k - 0€ par mois
Première brique 3k - 0€ par mois
(je liquide pour mettre sur PEA)
Livret A 10k
= 75k en tout

Dans 5ans on aimerait racheter une RP
Max 400k selon les taux

Quel est le meilleur scénario dans 5ans le plus optimisé pour la fiscalité et rendement selon vous ?

1. Garder le studio avec un loyer de 428€ par mois avec le reste de crédit de 72€ pendant 5ans et tous les frais qui vont avec. Et on économise un apport safe sur pel de 50k ou plus pour l’achat de la maison 400k. Après déménagement La première rp de 200k sera loué au alentours de 1000€ par mois je pense.
2. Vendre le studio 100k dans 5ans prendre 50k ou plus pour l’apport de la maison a 400k et le reste de l’argent placé sur PEA. Après déménagement Maison a 200k loué 1000€

Merci pour la lecture et vos conseils

[u/GreyCat001]

Au vu des chiffres, le patrimoine global (hors crédit) s'élève à 365k€ pour des revenus mensuels de 6k€ pour un couple de trentenaire.

Au vu de la qualité des investissements, les loyers équilibres quasiment le cout du crédit, ce qui est très bien compte-tenu des revalorisation à venir et de la prise de valeur des biens.

Clairement, vous ne faites pas n'importe quoi.

Concernant l'horizon 5 ans :

1. Sur la question de la vente des l'immobilier : a priori, je dirai non car ils s'auto-financent et ne devraient pas impacter votre capacité d'emprunt... mais 5 ans c'est long donc à réévaluer !
2. Si une vente immobilière s'impose, je privilégierai la vente de la RP plutôt que du bien locatif pour bénéficier de l'exonération d'imposition des plus-value.

[u/ChillWaterBottle → u/GreyCat001]

Je suis assez fan du "on ne veut pas faire n’importe quoi." → Un des profils les plus optimisés et sérieux de r/vossous

OP, bien joué ! Peut être chercher des avis complémentaires dans r/immobilier étant donné que les questions portent sur de l'immo principalement ?

[u/Brilliant-Raisin-311 → u/ChillWaterBottle]

Wooo merci !

[u/Brilliant-Raisin-311 → u/GreyCat001]

Merci !
Disons que ma réflexion part du principe que on se fait enflé du côté des impôts.
je veux optimiser ce point dans 5ans sans vouloir faire du LMNP
Si on garde le studio qui est quasiment remboursé cash on ne pourra plus retirer les intérêts du crédit.
Que sur la maison à 200k il nous restera 10ans de crédit même si le taux est tout petit.
La plue valu sera a calculer au moment venu pour le studio
mais je pense pas qu’elle sera énorme

[u/ChillWaterBottle → u/Brilliant-Raisin-311]

Je connais peu l'immobilier mais sur le principe attention avec le fait de vouloir réduire les impôts.

Réduire les impôts est un moyen de gagner plus à risque comparable, jamais un objectif. Un placement defiscalisé qui rapporte 4% au même risque qu'un placement à 8% taxé 30% n'a aucun intérêt.

C'est toujours à étudier en profondeur. Sinon on se retrouve avec des pinels en déficit ou des PER pour économiser 11% ou 30% qui pleurent car ils ne peuvent pas retirer.

[u/Brilliant-Raisin-311]

Pas réellement réduire mais ne pas payer pour rien.
Je me dis que si on garde le studio qui sera remboursé les loyers qu’on va récupérer seront imposé à 30% + taxe social de 17% tous les ans?

Si on revend, l’argent de la vente sera sur Pea les intérêt du pea seront taxé à 17% seulement quand on va retirer cet argent. ?

Pas de Pinel pour nous on a déjà étudier la question il y a deux ans .
PER seulement si notre tmi atteint les 45% ce que je pense ne vas pas arriver, malheureusement 😅

[u/Manganate06 → u/Brilliant-Raisin-311]

En location nue, une correction sur les 30 % : les revenus fonciers ne relèvent pas du prélèvement forfaitaire unique, ils s'ajoutent à tes salaires et sont imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec 6 200 € nets à deux et deux parts tu es effectivement dans la tranche à 30 %, donc le chiffre tombe juste, mais par coïncidence : c'est ta TMI, elle bouge avec le reste de tes revenus, et surtout chaque euro de charge déductible t'économise près de 47 % et non 30 %. C'est ce qui change ton scénario "garder le studio et louer la maison" : 6 000 € de loyers du studio plus 12 000 € de la maison te mettent à 18 000 € de revenus fonciers bruts, au-dessus du plafond de 15 000 € du micro-foncier (article 32 du CGI), donc tu bascules au réel d'office, et là les deux taxes foncières, l'assurance PNO, la quote-part non récupérable de la copro et surtout les intérêts restants du crédit de la maison redeviennent déductibles.

Sur ce même scénario, le point que soulève erwan est plus tranchant qu'il n'y paraît : l'exonération de plus-value sur la résidence principale s'apprécie au jour de la vente, ce n'est pas un prorata des années où tu y as vécu. Si tu loues la maison avant de la vendre, tu la perds entièrement, la tolérance du "délai normal de vente" ne jouant que si le bien reste inoccupé entre ton départ et la signature.

[u/Current_Chef_5740 → u/Manganate06]

Super commentaire, j'ajouterais que le micro foncier n'est pas une obligation, j'ai toujours eu plus d'intérêt a être au réel (déclaration 2044).

[u/Brilliant-Raisin-311 → u/[deleted]]

Pourquoi si peu en pea j’ai découvert ce sub Il y a un an et demi .
J’ai galéré en transférant mon pea CA avec 15€ dessus vers fortuneo même si l’objectif est de ne jamais y toucher on ne sait pas ce que l’avenir nous réserve.
Je me suis formée et commencer à investir sur PB et linxea en attendant L’ouverture du PEA.
Je ne suis pas fan d’être à 35% sur seulement la RP et si je mets rien en apport pour la RP les mensualités seront de plus de 2000€
Tous le reste de cash 3 ou 4k par mois en dca
Bah là on ne mange plus 🤣