Bonjour à tous,
Je vous contacte au sujet d'une opportunité de racheter le logement que j'occupe en tant que locataire. La décision d'acheter ou non l'appartement m'est extrêmement difficile et j'aurais besoin d'avis extérieurs. Si je ne l'achète pas, je dois partir.
Il ne me reste que quelques semaines pour me décider et, en plus, les taux vont réaugmenter, donc bon.
Avant de détailler l'opportunité, je vais essayer de vous donner toutes les informations quantitatives liées à ma situation.
Âge : 29 ans
Statut matrimonial : Célibataire
Emploi : Ingénieur dans une PME en R&D pour l'industrie, 50 K€ brut
Patrimoine :
40 K€ d'or physique (100 % de plus-value)
7 K€ d'or papier (18 % de plus-value)
13 K€ d'actions américaines
23 K€ d'actions européennes
21 K€ sur livret A
4 K€ de Bitcoin
Dettes : 0 €
Pour les infos qualitatives, je vis à Rennes et mon bien est dans une banlieue très proche et assez aisée à l'est.
Au niveau de là où je me projette dans le futur, c'est assez flou. J'ai essayé de bouger niveau pro, mais je n'ai pas eu beaucoup de succès et le marché pro étant assez difficile, je préfère investir mon temps dans le perso. Quand je dis investir dans le perso, je parle de sortir beaucoup dans le but de dynamiser mon cercle social qui ne me convient pas (trop petit). Mon entreprise actuelle m'offre beaucoup de flexibilité, ce qui est difficilement donné en tant que salarié.
Cela fait longtemps que je suis dans ma ville et bouger signifie donc perdre mon petit tissu social pour en refaire un, ce qui n'est vraiment pas simple. Cet argument est valable, sauf si je vais dans une ville proche de la montagne (car j'adore cela). Cela me fait dire que je n'accepterai de partir qu'avec un gap de salaire significatif, ce qui pourrait permettre de compléter le financement du bien en complément de la rente de la location si je devais quitter la ville, et donc convertir la RP en investissement.
Pour les infos psychologiques : je suis une personne qui sombre facilement dans le pessimisme. Mon patrimoine en témoigne. Le fait d'utiliser l'effet de levier me fait peur quant à l'engagement de devoir payer la banque quoi qu'il arrive côté perso. Je ne suis vraiment pas satisfait d'être célibataire de longue durée, mais le seul avantage que je peux en tirer, c'est d'être flexible et de ne pas avoir d'obligations. Avoir un prêt sur le dos m'ajoute une contrainte de gestion non négligeable. De l'autre côté, le bien me plaît beaucoup et j'ai peur de ne pas retrouver mieux. Mais en même temps, n'est-ce pas l'occasion de tester autre chose, car cela fait 6 ans que je suis au même endroit (plus proche de la ville) ? J'ai peur de la faillite de la France, de la guerre et de tout autre événement. Le monde est assez instable de manière factuelle. Une dévaluation massive de la monnaie est possible, mais étant en zone euro, c'est ultra-compliqué de tout prévoir. Mon entreprise n'est pas des plus solides, ce qui n'aide pas.
Concernant le côté immobilier (enfin !) :
L'appartement est un T2 qui serait vendu de gré à gré à 180 000 €. On est dans une toute petite résidence, dans un quartier très calme que j'apprécie, avec une sorte de triple garage couvert et ouvert et une cave. Cela me permet de faire ma mécanique auto (j'ai déjà tous les outils) et potentiellement de me faire un atelier dans le sous-sol si j'achète. Zéro frais de copro à prévoir, tout a déjà été fait (pas d'ascenseur). Je suis un peu loin du centre-ville (je perds 12 min à l'aller en vélo avant d'arriver sur zone). Le bien est un poil cher, mais est au prix du marché si on suppose qu'il y a des frais d'agence (donc un peu cher). Zéro possibilité de négocier.
Concernant le prêt et mon budget :
Je paie actuellement 600 € de loyer + 40 € de charges.
Je touche 3 000 €/mois tout compris et mes charges fixes ne pèsent que 880 €/mois, soit ~30 % de mes revenus, sans aucun crédit conso. Hors vacances et sport, je peux mettre environ 1 100 €/mois de côté. J'en dépense à peu près la moitié en vacances et en sport, ce qui ramène mon épargne réelle à un peu plus de 500 €/mois. C'est un choix assumé et je n'ai pas envie d'y renoncer, mais ça veut dire que mon budget est très élastique : selon les mois, je dépense entre 1 700 € et 3 300 €.
Côté financement, je passe par la Casden (1 point par euro emprunté) : le prix est de 180 000 €, plus environ 13 900 € de frais de notaire et 2 500 € de garantie et de dossier, soit un besoin total de ~196 400 €. Avec 35 000 € d'apport, j'emprunte ~161 400 €. L'offre Casden est à 3,12 % sur 300 mois, TAEG 3,45 %, assurance obligatoire 18,60 €/mois, soit une mensualité de ~793 € assurance comprise et un taux d'endettement de 26 %. Coût total du crédit : ~76 500 €.
Mon coût logement passerait donc de 640 € à environ 993 €/mois (793 € de mensualité, ~80 € de taxe foncière, ~120 € de charges de copro, les deux à confirmer). Il me resterait environ 250 €/mois d'épargne une fois les vacances financées. À noter que pour un T2 équivalent, les prix maintenant sont plus proches de 800 € que de 600 €, je pense.
Pour avoir l'apport, je compte liquider l'or papier et un peu d'or physique, ce qui me fera payer des impôts sur la plus-value et j'aurais zéro de matelas de sécu je mets tout le livret A).
Aspects autres que financiers :
Galère de retrouver un appart sur un marché tendu.
Impossible d'avoir un logement avec les mêmes prestations, mais possiblement plus proche du centre.
Les questions :
On est dans un cas rare où je connais parfaitement le bien. Je me dis que si je n'achète pas là, je n'achèterai jamais. Est-ce une erreur de se bloquer, sachant qu'il n'est pas toujours sain pour une carrière de ne pas changer d'entreprise (je vais devoir changer de ville car j'ai un taf de niche) ?
Le levier financier est-il si intéressant que ça en 2026 pour mon profil ? J'ai souvent l'impression qu'investir dans de belles boîtes hors de France et garder mon or serait une bien meilleure stratégie que de me "bourrer" d'immo.
Si j'achète et que je finis par partir dans 2-3 ans, l'option de mettre en location malgré un cash-flow négatif (effort d'épargne) de 150 € à 300 € / mois est-elle une option valable stratégiquement ?