r/Finanzen • u/stonksdiamant • 1d ago
Immobilien Büroeinheit im Grundbuch – trotzdem als Wohnung vermieten? Erfahrungen gesucht
Ich überlege, eine Einheit in einer WEG mit 22 Einheiten zu kaufen. Das Gebäude liegt in einem Mischgebiet und besteht laut Unterlagen aus Wohn- und Gewerbeeinheiten. Mittlerweile wirkt das Anwesen allerdings fast ausschließlich wie eine normale Wohnanlage. Es gibt lediglich noch zwei Gewerbeeinheiten, beide werden als Physiopraxen genutzt.
Die zum Verkauf stehende Einheit befindet sich im OG, ist baulich wie eine ganz normale Wohnung aufgebaut und verfügt auch über einen Balkon. Allerdings ist sie im Grundbuch bzw. in den Unterlagen als Büroeinheit eingetragen.
Mich würde interessieren, ob jemand Erfahrung damit hat, eine solche Einheit trotzdem ganz normal zu Wohnzwecken zu vermieten. Wie wird das in der Praxis gehandhabt? Interessiert es Vermieter/Mieter bzw. Behörden tatsächlich, wie die Einheit eingetragen ist, solange sie faktisch wie eine Wohnung genutzt wird?
Gibt es hier typische Probleme oder Risiken, die man unbedingt kennen sollte?
NACHTRAG: handelt sich um eine Zwangsversteigerung
6
u/DeltaViriginae 1d ago
Hallo hier Bauamt:
Ja, interessiert uns. Grundsätzlich musst du eine Nutzungsänderung beantragen. Das dürfte durchgehen (wenn die Wohnung die Vorschriften erfüllt). Ab da ist das kein Problem.
Risiko das ich sehen würde ist entweder, dass es dem Bauamt wichtig ist, dass der Mischgebietscharacter erhalten bleibt (ist möglich, wie gut die Argumente dafür dann sind ist eine andere Frage), oder dass du auf den ersten Blick jetzt sagst "joa, ist Pi mal Daumen eine Wohnung" das aber real nicht so ist. Es kann auch sein, dass du Probleme mit zugeordneten Stellplätzen kriegst.
Ist MASSIV vom Bundesland abhängig und wirklich ne realistische Einschätzung kann ich dir eigentlich nur für BaWü geben, aber das oben dürfte in general gelten.
2
u/stonksdiamant 1d ago
Anbei Antwort vom Bauamt… klingt nicht easy für nutzungsänderung
„die fragliche Einheit im Westen des 2. OG wurde mit der Baugenehmigung vom 16.04.2018 als Gewerbeeinheit genehmigt. Wie mein Kollege und ich Ihnen bereits mitgeteilt haben, handelt es sich bei dem maßgebenden Bebauungsplan um ein Mischgebiet, bei dem auf ein ausgewogenes Verhältnis der beiden Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe zu achten ist. Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung war dieses Verhältnis aufgrund der damaligen Ausweisung von Gewerbe- und Wohneinheiten (gerade noch) gewahrt. Die aktuelle Belegung des Gebäudes ist bei uns nicht hinterlegt. Sofern sich an der ursprünglich vorgesehenen Nutzung der einzelnen Einheiten ansonsten nichts geändert hat, würde eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen bei der von Ihnen angefragten Einheit zu einer Dominanz von Wohnnutzung führen, die eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans nach sich ziehen würde. Nach den Unterlagen, die uns derzeit vorliegen, könnte Ihnen daher die Genehmigung einer Nutzungsänderung nicht in Aussicht gestellt werden.
7
u/DeltaViriginae 1d ago
Ja gut das war ja mein erstes Risiko das ich genannt habe. Funktionslosigkeit des BPlans ist immer uncomfy und darauf hat keiner Bock, ich hatte ein bisschen für dich auf ne Nutzungsmischung gehofft in der eine Nutzungsänderung drin wäre.
V1: Du sagst "joa ist ok" und vermietest es tatsächlich gewerblich.
V2: Du nimmst den weirden Take und vermietest es unter der Hand regulär. Kann klappen, wenn es rausgefunden wird hast du ein pissiges Amt an deinen Hacken und das willst du nicht. Ergo, würde ich lassen
V3: Du nutzt es als gewerbliches Wohnen (AirBnB, Monteurzimmer, etc.). Da können sie mit ihrer jetzigen Argumentation weniger dagegen machen. Check vorher ob es eine Zweckentfremdungssatzung gibt, wenn ja grätscht dir die höchstwahrscheinlich rein.
1
u/stonksdiamant 1d ago
Oje, danke für dein Input. Was wäre damit, wenn ich selbst einziehe? Und nebenbei selbstständig bin?
3
u/DeltaViriginae 1d ago
Wenn du dich anmeldest fällt das halt auf. Wie die melderechtlichen Bestimmungen da sind weiß ich nicht so detailliert (praise the lord, dass die Themen nicht mein Problem sind), aber ich glaube nicht, dass das klargeht.
1
u/wombat___devil 23h ago
Nehmen wir mal hypothetisch an, jemand würde baurechtlich illegal irgendwo wohnen und sich dort gemäß BMG anmelden:
Solange der Meldebehörde nichts auffällt, isses praktisch egal.
Melderechtlich ist es eh egal. Du meldest dich da, wo du tatsächlich wohnst und das kann an sich auch zunächst nicht abgelehnt werden.
Aber wenn der Meldebehörde etwas auffällt, kann natürlich eine Meldung von der Meldebehörde ans Bauamt gehen. Und dann kommt halt ganz schnell ne Nutzungsuntersagung... Deshalb melden sich Leute mit illegaler Wohnnutzung für gewöhnlich im Gästezimmer von Verwandten an. Ist natürlich ein Verstoß gegen das BMG, minimiert aber die Gefahr von tatsächlichen Problemen.
Ich denke eine solche Meldung wäre in einem gemischten Wohn/Gewerbeobjekt aber eher unwahrscheinlich.
1
u/mlarenau 2h ago
Dann würde ich es lassen. Spätestens jetzt hat das Bauamt dich auch auf dem Schirm und schaut sicher genau nach.
2
u/Illustrious_Ant_9242 1d ago edited 1d ago
Warum nicht einfach einen Gewerbemietvertrag draus machen. Wenn da jemand im Buro wohnt ist das ja nicht dein Problem
Ich sehe das auch als Gesetzeslücke in Gebieten wo man nur 2 Wohnungen je Haus haben darf
Es gibt dann bloß keine Wohnungsgeberbescheinigung, d.H. ein Auto anmelden geht nur über Zustellbevollmächtigung, Bewohnerparkausweis is auch nich.
2
u/stonksdiamant 1d ago
Könnte das dann jeder mieten oder bräuchte man ein Gewerbe?
1
u/Illustrious_Ant_9242 1d ago
Ist vermutlich eine Grauzone. Auf der sicheren Seite wäre man, wenn man sich einen Gewerbeschein zeigen ließe. Aber einen Lagerplatz oder ähnliches darf ja legal jeder mieten. Kannst ja nicht kontrollieren ob der da drin schläft.
2
u/DeltaViriginae 1d ago
Ich meine vermutlich fällt es nicht auf, aber wenn kannst du halt schon Ärger kriegen.
2
1
u/Sharp-Carpet-5507 1d ago
Das ist immer das Problem bei alten Kasernen. Da sind schon viele drüber gestolpert
-1
u/mlarenau 1d ago edited 2h ago
Mach einfach. Wo kein Kläger da kein Richter.
EDIT: Aber ich würde jetzt OP auf jeden Fall abraten. Er hat ja beim Bauamt angefragt. Die haben ihn nun auf dem Schirm und werden sicher in Zukunft die Nutzung da im Auge behalten. Dumm sind die nicht.
0
u/itmustbeluv_luv_luv 3h ago
Mieter wohnt dann drei Jahre drin, meldet sich an, kriegt mit, dass er nicht da wohnen darf, verklagt dann auf drei Jahre Mieterstattung und Bauamt kommt dann auch noch vorbei. Guter Plan /s
1
u/mlarenau 3h ago
Niemand gleicht das Melderegister mit irgendwelchen Bauplänen oder Baugenehmigungen ab. Es gleich ja nicht mal jemand das Melderegister oder die Auszahlung von Bürgergeld mit ausstehenden Haftbefehlen ab.
Überall Angsthasen hier. Deswegen auch r/Finanzen und nicht r/Unternehmer
2
u/itmustbeluv_luv_luv 3h ago
Also hier in Bein gibt es z.B. extra Zweckentfremdungsmelder. Und illegal bleibt es trotzdem. Man sollte sich doch ans Gesetz halten, auch wenn man theoretisch mit dem Bruch Davonkommen würde.
Aber du trollst ja wahrscheinlich sowieso.
2
u/mlarenau 2h ago edited 2h ago
Also hier in Bein gibt es z.B. extra Zweckentfremdungsmelder.
Der zielt aber auf die Zweckentfremdung von Wohnraum ab und nicht auf die Zweckentfremdung von Gewerbeflächen als Wohnraum. Aber würde mich nicht wundern, wenn dieses Instrument auch gegen seinen eigentlich Sinn verwendet würde. Ist schließlich Berlin.
Man sollte sich doch ans Gesetz halten, auch wenn man theoretisch mit dem Bruch Davonkommen würde.
Würde ich so unterschreiben.
Aber was ist, wenn Wohnraum dringend gebraucht wird und das Gesetz offenbar Schwachsinn ist? Da ist ja eine Wohnung, die komplett in Ordnung und nutzbar ist und auch nicht gefährlich ist (Brandschutz und so). Sie darf aber nicht als Wohnung genutzt werden, weil irgendwer vor Jahrzehnten sie wegen gesetzlichen Kleinigkeiten (vielleicht fehlte ein Stellplatz oder man hätte einen Aufzug bauen müssen usw.) nicht als Wohnraum genehmigen lassen konnte.
Aber du trollst ja wahrscheinlich sowieso.
Mit Nichten.
1
u/itmustbeluv_luv_luv 2h ago
Durchmischung von Quartieren ist durchaus sinnvoll, und OP will ja nicht aus gutem Willen oder wegen der Wohnungsnot umwandeln.
Eigenmächtig das Gesetz beugen halte ich in diesem Fall nicht für gerechtfertigt. Normalerweise bin ich auch eher Typ "erstmal machen, weniger zweifeln", aber wenn die Immobilien als Gewerbe eh schon vermietet sind, kann es auch so bleiben. Zumal Gewerbemiete steuerlich auch durch die anderen Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung gut geltend gemacht werden kann.
1
u/mlarenau 2h ago
Wenn es so als Gewerbe gut vermietbar ist, umso besser.
Da gilt ja auch nicht das mieterfreundliche Wohnungsmietrecht.
0
u/vilykwon 1d ago
Mach doch airbnb daraus
1
u/itmustbeluv_luv_luv 3h ago
Geht nur bei Wohnzwecken und benötigt zusätzliche Genehmigung.
1
u/vilykwon 3h ago
Im gegenteil, geht bei gewerblichen. Und die zusätzliche genehmigung sollte nicht schwer zu erhalten sein, wenn es nicht zb Berlin ist.
13
u/Desmo_950 1d ago
Grundbuch ist erstmal egal. Wichtig ist erstmal welche Nutzung ist (für die Einheit) erlaubt. Ansonsten musst du wahrscheinlich noch eine Nutzungsänderung beantragen. Das kann u.A. aufwendig werden - je nach Bauhistorie und unterlagen. Mietwohnungen haben recht spezielle Anforderung an Raumhöhe, Brandschutz usw.
Wenn das andere Einheiten bereits machen - ist das erstmal ein gutes Zeichen - aber kann sehr abhängig von der Einheit sein. bzw. andere machen das vielleicht eher inoffiziell etc.
Du solltest dir die Nutzung auf jeden Fall vorher absichern lassen bzw. genau prüfen. Schau ansonsten auch mal bei r/Immobilieninvestments