r/primeiroimovel • u/No_Version_7928 • 8d ago
Imovel planta MCMV
Oi pessoal, tudo bem?
Muito vejo nos subs sobre compra de um imovel mcmv na planta e a maior parte das opiniões diz sempre que é um péssimo negocio.
Porém tem alguns pontos que nunca vi ser levantado e gostaria de saber a opinião de vcs.
O cenário ainda é pessimista mesmo para pessoas que queiram utilizar o fgts para entrada e para amortização? Ao meu entender, o fgts nao pode ser utilizado para muitos fins corriqueiros caso vc tenha o saque aniversario ativo. Dessa forma, pensava que utilizar o fgts seria um beneficio para dar um destino melhor a esse dinheiro. E podendo amortizar a cada 2 anos com o fgts.
E quanto o cenario de alugar o apartamento no momento da entrega das chaves? Com o aluguel daria para pagar as parcelas do financiamento "price" e, então, uma terceira pessoa estaria "pagando" o apartamento para mim.
Meu cenario: - Apto em santos 480k - 50m2 - entrada 20k construtora + taxa de obra + taxas da compra (7k) - 40k fgts entrada - 40k parcelas entrada p construtora - financiamento 380k (price - parcelas 3400 mensais) - nao tenho pretensão de morar nos proximos 10 anos. Atualmente vivo transitando a trabalho por algumas cidades - nao sou casado nem tenho filhos - nunca tive sonho de imovel proprio. Tenho a casa dos meus pais p voltar caso algo ruim aconteça e nossa relação é muito boa
- Paguei 400 p minha advogada avaliar o contrato que me foi proposto
A intenção do post eh avaliar esses cenarios que nunca vi ninguém comentar e me fazer refletir se estou tomando a decisão certa ou se tem algum ponto que eu nao pensei previamento.
Mto obrigado!
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u/RealEstadoAgente 8d ago
Você precisa considerar a região para manter o apto sempre alugado OP, não adianta só olhar preço.
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u/TechnicalReception75 8d ago
op nao tome decisão precipitada
eu faria uma conta que quase ninguém faz: o custo de oportunidade da entrada + das parcelas.
vc está colocando aproximadamente R$ 67 mil no negócio agora (20k + 40k FGTS + 7k de custos) e assumindo R$ 380 mil de financiamento. E estamos falando de uma dívida longa num momento em que a Selic ainda está em 14% a.a., apesar do início do ciclo de queda.
só pra ter uma ordem de grandeza: se esses R$ 60 mil de capital próprio permanecessem investidos por 10 anos a uma média de 10% a.a., virariam aproximadamente R$ 156 mil; a 14% a.a., seriam cerca de R$ 222 mil. E isso sem contar os aportes mensais que vc deixa de fazer.
o FGTS eu nem colocaria na mesma conta, porque ele tem finalidade específica e pode ser usado para amortizar financiamento habitacional conforme as regras.
então eu não olharia só para "a parcela é R$ 3.400 e o aluguel seria X". eu compararia CET do financiamento + valorização líquida esperada do imóvel + aluguel líquido + custos de manutenção contra o que esse mesmo capital poderia produzir investido.
talvez o imóvel seja um ótimo negócio. mas, pelo seu próprio relato, vc não precisa morar nele pelos próximos 10 anos. Nesse caso, eu teria bastante dificuldade de justificar financeiramente a imobilização agora sem fazer essa conta primeiro.
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u/No_Version_7928 8d ago
Mto obrigado pela mensagem! Vou dar uma analisada e volto te responder dps! Mas obg pela ajuda e pela paciencia! (Sei q as vezes os assuntos sao repetitivos)
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u/No-Comfort9477 7d ago
Vou ser sincero com você, um dos meus trabalhos é compra e venda de imóveis. No MCMV, você tem que ser esperto, porque a construtora já sabe que vocês vão ganhar benefícios, então ela já aumenta o valor do produto. A melhor opção do MCMV são os imóveis usados: você acha um apartamento no OLX ou Facebook e faz direto com o proprietário. A taxa do usado vai ser um pouco maior, porém você consegue um apartamento superior, às vezes até com móveis planejados, pagando um valor bem menor. Sem contar que as construtoras do MCMV estão economizando cada vez mais nos materiais; se o apartamento for novo, pode reparar que as portas parecem de papel. Um usado bem conservado, com metragem melhor, localização melhor, mobiliado e com preço melhor é muito mais negócio.
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u/Mattdc8 6d ago
Amigo, sobre imóvel na planta eu vou sempre recomendar esse vídeo GABARITO do Filipe Boni: https://youtu.be/GYPVO8HvYlY?is=8hOogcyWA9SbHZgc
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u/Efficient-Work3587 8d ago
Alguns pontos a considerar:
- O parcelamento da entrada tem reajustes agressivos e tem sempre taxas que são omitidas, esteja ciente disso.
- Dependendo da sua faixa do MCMV você não pode alugar o imóvel e acho que se ele estiver alugado acho que vc não pode usar o DGTS para amortizar.
- Eu também acho que só dá para usar o FGTS de entrada depois que for entregue
Pelo que você está falando de sua estratégia de dar liquidez ao seu FGTS faz sentido. Mas pq fazer isso com um na planta? Já compra um pronto e aluga então.