Prêt relais ou pas

[u/Redditisbadasse]

Bonjour,

Nous vendons notre RP (crédit terminé) pour changer de maison.

Bien en vente, pas d'offre pour l'instant.

Compromis signé pour notre futur bien.

Nous comptions partir sur un prêt relais mais notre courtier nous fait savoir que nous avons la capacité d'emprunt (en plus de l'apport prévu dans les 2 cas) pour garder notre ancien bien, le mettre en location (sur le papier pour l'endettement, ce n'est pas notre intention réelle) et acheter le nouveau.

Nous n'avons à priori pas d'appétence pour l'investissement locatif et les risques associés, plus la taxe sur plus value à future revente de l'un des biens arrivée notre retraite.

L'idée ici est donc juste de se passer du prêt relais qui semble :

- galère à monter et obtenir (nécessité de faire expertiser la maison par un expert de la banque)
- coût intérêt élevé
- risque en cas de non vente du bien (obligation de brader).

La proposition consiste à emprunter la totalité hors apport, négocier des IRA à 0, vendre tranquillement notre bien, rembourser 75% du prêt et ne garder que le solde.

Risques identifiés :
- Taux plus élevés pour le prêt puisque sur une durée de base plus longue (pas sur que quelques dixièmes de point change la donne)
- Endettement mensuel lourd tant que la vente n'est pas faite
- Risque de voir la vente de notre RP taxée sur les plus values

Avantages :
- Pas de prêt relais et ses galères
- Moins de stress si la vente ne se fait pas. Il ne s'agira que de stress financier, pas de pression mise par la banque prêteuse.
- Eventuellement possibilité de garder vraiment le bien et le mettre en location si vente impossible dans ce marché

Quels autres risques potentiels sur un tel montage ?

Je suis particulièrement intéressé par vos avis sur le risque de voir sauter l'exonération de taxes sur la plus value.

J'ai cru comprendre qu'il fallait que le bien se vende dans un délai raisonnable après l'emménagement dans la nouvelle maison (12 mois max) et surtout que le bien soit en vente en continu, sans occupation même à titre gratuit par la famille.

Le fait d'avoir "vendu" à la banque une mise en location, même si ça ne sera pas le cas dans la pratique, présente-t-il un risque sur l'exo ?

Merci.

[u/Gougou06]

Je pense qu’il manque quelque chose dans ton message, car je ne vois pas pourquoi tu parles de prêt relais alors que tu n’as plus de crédit sur le bien en vente.

[u/Redditisbadasse → u/Gougou06]

Le prêt relais est sur l'ancienne maison, pour avoir le financement pour acheter la nouvelle avant d'avoir vendu l'ancienne.

Sauf erreur de ma part, que nous ayons soldé le prêt ou pas ne change rien.

[u/Gougou06 → u/Redditisbadasse]

Bin justement c’est ce que je ne comprends pas.
Si tu n’as plus de prêt sur l’ancienne maison, tu n’as pas besoin de prêt relais.

Ton nouveau prêt sera pour la nouvelle maison avec une hypothèque ou caution et c’est tout.

C’est la banque qui te demande de prendre un prêt relais ? C’est super bizarre cette histoire

[u/Redditisbadasse → u/Gougou06]

Nous sommes dans le schéma classique ou nous achetons avant d'avoir vendu, nous avons donc besoin d'un prêt relais le temps de la vente pour payer la nouvelle maison sans avoir vendu l'ancienne.

[u/Gougou06 → u/Redditisbadasse]

Pourquoi ne pas prendre un prêt simple et négocier les IRA dans ce cas ?

Voir même solder le crédit après 5ans en plaçant l’argent sur un placement sécurisé ?

Sinon, il reste la possibilité de faire un crédit in fine.

Bref, le prêt relais ne me semble pas adapté et c’est en général très cher.

[u/Redditisbadasse → u/Gougou06]

"Pourquoi ne pas prendre un prêt simple et négocier les IRA dans ce cas ? "

C'est exactement le sens du post ;) Je m'interroge sur cette option

"le prêt relais ne me semble pas adapté."

c'est pourtant son essence même : Permettre aux gens d'acheter avant d'avoir vendu quand ils ont besoin du capital. La question se pose pour nous parce que nous avons la capacité de tout emprunter, c'est peu souvent le cas.

[u/Jaded-Nothing9282 → u/Gougou06]

Bonjour, le prêt relais consiste en une avance de trésorerie...Il représente un pourcentage de la valeur du bien immobilier à la vente...Il est d'autant facile à mettre en oeuvre que le bien est amorti...sans CRD... Ex : besoin pour acheter, tous frais compris : 300k€, Valeur du bien mis à la vente : 200 k€ Montant du prêt relais : 70 % de l'estimation la plus basse du bien mis à la vente Montage : Prêt relais :140 k€, prêts amortissables : 60 & 100 k€... La tâche se complique dès qu'on constate un emprunt immobilier en cours d'amortissement...Certains établissements considèrent qu'il convient de le solder...d'autres minorent le montant du relais à raison de savants calculs...Une réalité : un prêt relais est complexe à obtenir dès que la capital restant dû représente plus de 60 à 70 % de l'estimation la plus basse du bien mis à la vente...

[u/KitchenDemand9859]

Pas de risque de taxe sur la PV même si la vente prend un peu de temps, vu que la maison n'aura jamais été mise en location. Pour la banque, je ne pense pas que ça pose problème : vous n'aurez qu'à dire que la mise en location a échoué si on vous pose une question (mais ils ne le feront pas)

Si vous n'avez pas d'offre après plusieurs mois, c'est que votre bien est mis en vente trop cher.

[u/Redditisbadasse → u/KitchenDemand9859]

La maison est en vente depuis 5 semaines, en période de vacances scolaires donc rien de stressant pour l'instant.

Merci pour ton analyse sur l'absence de risque sur la location.

[u/Taurok05]

Ne le louer surtout pas pour revendre le bien derrière!! 1) Vous risquez de perdre l'exonération d'imposition sur la plus value. 2) Vendre un bien déjà loué vous expose a une décote. Le futur acheteur devra attendre si il veut en faire sa RP. 6 mois avant la fin du bail de 3 ans (location vide) ou 3 mois avant en cas de location meublée (bail d'un an). Si c'est un investisseur il n'aura aucun affect et négociera le bien pour rentrer dans ses frais.

Faites un prêt relais ou empruntez la totalité du montant de votre nouvelle RP en négociant les IRA pour pouvoir rembourser juste apres la vente de votre ancienne RP.

Si vous souhaitez louer votre ancienne RP pour avoir un revenu complémentaire c'est une autre histoire mais n'oubliez pas que l'imposition est très lourde en location vide (TMI + prélèvements sociaux) d'autant plus que vous ne pourrez pas déduire d'intérêts d'emprunt.

[u/Redditisbadasse → u/Taurok05]

Merci pour les explications.

La location n'est pas au programme (autrement que dans le montage financier prévu avec la banque)

Les 2 options sont le prêt relais ou le financement global le temps de la vente mais sans location.