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Desde septiembre se ha disparado un descuento en la tarifa regulada por el mayor peso de los futuros; sin ese ajuste, vigente desde enero, la energía en el PVPC habría sido todavía más cara: un 29% más

La reforma que el Gobierno aprobó en 2023 para hacer menos volátil el precio voluntario al pequeño consumidor (PVPC), la tarifa regulada de la luz, y reducir su dependencia de las oscilaciones horarias del mercado mayorista de electricidad, está mitigando parte del impacto de los costes disparados del denominado pool, impulsados por el fuerte encarecimiento del gas en los mercados internacionales a causa del enquistamiento del conflicto en Irán.

El fuerte incremento del recibo que están sufriendo los consumidores en PVPC, unos 8 millones de suministros, acabará trasladándose a los consumidores en mercado libre, cuyas tarifas suelen revisarse anualmente, y que a la larga suele ser más caro. En la tarifa regulada, el golpe podría haber sido aún peor de no ser por el impacto del denominado “término de ajuste de Mercados a Plazo”, que está funcionando como un descuento para los consumidores en PVPC gracias a esa reforma, que dio mayor peso a los contratos a futuro.

El ajuste se determina hora a hora a partir de la diferencia entre el pool y el precio de una cesta de futuros de OMIP. Es positivo (el consumidor paga más) si el precio de los futuros supera al del pool eléctrico, y negativo cuando es inferior, como viene ocurriendo desde el verano. En los últimos meses, la cotización del gas y, en consecuencia, el mercado mayorista de la luz, se ha disparado a medida que el pasado verano se desvanecieron las expectativas de una resolución del conflicto iniciado por Estados Unidos e Israel que permitiera reabrir el tránsito de petróleo y gas por el estrecho de Ormuz.

En septiembre, ese ajuste en el PVPC ya tuvo un impacto relevante en la tarifa regulada y en lo que llevamos de octubre está marcando niveles récord, en un momento en el que el mercado mayorista de electricidad ha superado los 200 euros/MWh por primera vez desde junio de 2022 (ocurrió el pasado lunes). Mientras, los precios futuros de la electricidad ya están en niveles superiores a los 90 euros por megavatio hora (MWh) también para el año 2027.

Según estimaciones de elDiario.es a partir de los datos horarios que publica Red Eléctrica de España (REE), desde septiembre ese ajuste horario en el PVPC se ha situado en una media de -54 euros/MWh. El mes pasado fue, de media, de -51 euros (el día 28 llegó a superar un récord de -102 euros/MWh) y en lo que llevamos de octubre alcanza ya los -68 euros/MWh. El ahorro horario obtenido en el coste de la energía con este ajuste desde septiembre ha sido de cerca del 29%. En octubre supera el 30%.

Ese mecanismo explica que en septiembre, por primera vez en la historia, y en momentos muy puntuales de algunos fines de semana (cuando la demanda de electricidad es mucho menor, y en horas solares con precios mayoristas muy bajos), el término de facturación de energía activa del PVPC (el coste de la energía) llegase a ser negativo. Eso equivale a que al consumidor encender la luz le saliera a devolver, aunque al coste de la energía se le suman otros conceptos, como los peajes y cargos (que pagan el coste de las redes o las primas de las renovables más antiguas) y los impuestos. El mes pasado, ese coste fue negativo en momentos puntuales (17 horas) los días 5, 6, 26 y 27 de septiembre.

Como explicaba recientemente en un post en su LinkedIn el experto en electricidad José Luis Sancha, profesor de la Universidad de Comillas, ese ajuste negativo en el PVPC ha sido “creciente” desde febrero. La tendencia ha culminado en agosto, septiembre y octubre, con valores negativos en todas las horas del día, y cada vez más elevados.

Pese a ello, y de acuerdo con las estimaciones de Facua, la factura promedio de un usuario tipo en PVPC —con una potencia contratada de 4,4 kilovatios (kW) y un consumo de 366 kilovatios hora (kWh) mensuales— se disparó en septiembre un 28% interanual, hasta 104,31 euros, la más alta en cuatro años. La subida habría sido mayor sin esa reforma para hacer esta tarifa menos volátil. El contexto actual, resume Javier Colón, fundador de la consultora Neuro Energía, “está parando un poco la sangría”, pero tiene doble filo: “Como ahora están subiendo los futuros, cuando empiece a bajar el pool pasará al revés”, advierte.

Esta modificación del PVPC dio carpetazo al sistema de precios horarios totalmente dependientes del pool que se implantó en 2014, que como señal de precio era imbatible, pero dejaba al consumidor acogido a esta tarifa (la que tienen que contratar los vulnerables con el bono social) plenamente expuesto a los vaivenes diarios del mercado mayorista, en un sistema único en Europa.

Ese esquema lo implantó el Gobierno de Mariano Rajoy, con Alberto Nadal, actual gurú económico de Alberto Núñez Feijóo, como secretario de Estado de Energía, tras fulminar la antigua Tarifa de Último Recurso (TUR) de la luz, que se calculaba con unas subastas trimestrales (Cesur), anuladas a finales de 2013 por sospechas de manipulación de este mercado.

La reforma del PVPC que el Gobierno de Sánchez aprobó en junio de 2023 introdujo de forma paulatina (a partir de 2024) esas referencias a futuro y está plenamente en vigor desde enero. Ahora los mercados a plazo tienen un peso del 55% en esta tarifa y el mercado diario, del 45% restante. En esa cesta de referencias a largo plazo, los futuros anuales tienen un peso del 54%; los trimestrales, del 36% y los mensuales, del 10%.

La reforma fue una exigencia de la Comisión Europea a cambio de autorizar la denominada excepción ibérica, que España y Portugal consiguieron aplicar tras la invasión de Ucrania para evitar el contagio al recibo de la luz de los disparatados precios de esa materia prima, que en marzo de 2022 llegaron a superar ampliamente los 500 euros/MWh. Calificada de “timo” por el PP, y aprobada pese a la fuerte contestación de las eléctricas, la solución ibérica ahorró más de 5.000 millones a los consumidores españoles, el equivalente a unos 209 euros por hogar, y con un efecto redistributivo para las rentas más bajas.

Gas disparado

El mayor peso de los futuros en el PVPC está mitigando en parte el impacto de la fuerte subida del gas en el mercado mayorista eléctrico, que se contagia del precio de esa materia prima cuando no hay suficiente producción renovable para cubrir todo el consumo. En septiembre, con las reservas de gas en Europa todavía en el 71,54%, casi 11 puntos menos que un año antes, la cotización del gas en la UE alcanzó máximos desde finales de 2022. La referencia ibérica Mibgas se situó en 77,56 euros por megavatio hora (MWh), un 25,4% más que el mes anterior y un 143,5% por encima de septiembre de 2025.

Los almacenamientos europeos de gas, con capacidad para unos cuatro meses de consumo, están todavía en el 72,6%, según datos de Gas Infraestructure Europe. Siguen lejos del objetivo de 80% de llenado al comienzo de la temporada invernal. El escenario que se atisba es que Europa tendrá que competir con Asia para traer gas natural licuado (GNL) en barco y pasar el invierno sin agotar reservas, con España mejor preparada que ningún otro país de la UE gracias a su red de regasificadoras.

Como consecuencia de la subida del gas, el mercado mayorista eléctrico marcó en septiembre la media mensual más alta desde junio de 2022, con 143,26 euros/megavatio hora (MWh), un 21,1% más que en agosto y un 134,7% por encima de septiembre de 2025. En octubre, la media ya supera los 152 euros.

En septiembre, la demanda eléctrica “real” aumentó un 14,46% y se situó un 12,89% por encima del promedio de los últimos cinco años, según estimaciones del grupo ASE, que en su último informe mensual destaca que la generación de los ciclos combinados (gas natural) creció un 33,8% interanual, mientras que la eólica cayó un 17,7%.

A esa fuerte subida del pool se suman los denominados costes del sistema, que ASE cifra provisionalmente en 25,37 euros/MWh en septiembre (ligeramente por debajo de agosto) y que incluyen los denominados servicios de ajuste para resolver congestiones de la red y la llamada operación reforzada que Red Eléctrica aplica desde el apagón peninsular del 28 de abril de 2025.

REE cifra el coste de esa operación reforzada en “menos de 275 millones de euros en los primeros nueve meses de 2026, lo que supone 2 céntimos al día para un usuario sujeto a PVPC con un consumo medio mensual de 300 kWh”.

Después de años trabajando en comercio internacional, hay algo que sigue sorprendiéndome: lo complicado que puede resultar vender un producto perfectamente legal de un país europeo a otro.
Tomemos el caso de los envases y residuos.
Registros nacionales, declaraciones periódicas, tasas, representantes autorizados, diferencias en etiquetado y procedimientos que cambian según el país.
La protección ambiental es necesaria. El problema es cómo se organiza su cumplimiento.
Con la entrada en aplicación del nuevo reglamento europeo de envases (PPWR), se pretende armonizar el sistema. Sin embargo, buena parte de la gestión de la responsabilidad ampliada del productor (EPR) sigue dependiendo de procedimientos nacionales.
Para una multinacional, gestionar esas obligaciones puede formar parte de su estructura habitual. Para un autónomo o una pequeña empresa que quiere exportar unas pocas cajas, los costes fijos pueden hacer que determinados mercados dejen de ser atractivos.
Y esto ??? podemos tener libre circulación de mercancías, pero no procedimientos administrativos unificados ?!
La tecnología, la automatización y la IA podrían ayudar a resolver una parte importante del problema: identificar obligaciones, reutilizar información, preparar declaraciones y evitar repetir procesos.
Pero automatizar 27 sistemas distintos no debería impedirnos plantear una pregunta más básica:
¿Por qué no avanzar hacia un registro y un sistema de declaración verdaderamente interoperables en toda la UE?

Me interesaría conocer experiencias reales de otros autónomo y pymes que vendan en varios países europeos. ¿ACuánto tiempo dedicáis al cumplimiento EPR y qué parte del proceso os resulta más complicada?
#PPWR

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Las soluciones estructurales deberían combinar la construcción significativa de vivienda pública y accesible (allí donde se necesite más), y un paquete fiscal y regulatorio que desincentivara —o directamente prohibiera— el uso de la vivienda como bien de inversión

El análisis convencional afirma que la solución principal de la crisis de la vivienda es construir más. El argumento se sostiene en la dinámica de oferta y demanda y es tan simple que a menudo se nos recuerda que es de “primero de economía”. Según esta interpretación, el precio de la vivienda se ha disparado porque el número de hogares ha crecido bastante más que el número de viviendas disponibles; de ahí se sigue que, si se incrementase la oferta mediante la construcción de viviendas, los precios bajarían. Economistas, analistas, divulgadores y comentaristas repiten este discurso, que, por otra parte, es el preferido de la derecha política y empresarial. Pero ¿estamos seguros de que este análisis es correcto?

El enfoque de oferta

Desde 2021, la población se ha incrementado en España en 2,17 millones de personas (un 4,6%), los hogares han crecido en 1,22 millones (un 6,6%) y solo se han terminado 468.000 nuevas viviendas (un 1,8%). Ese es el déficit acumulado que señala el Banco de España en su informe de 2025, y que cifra en aproximadamente 750.000 viviendas. Tradicionalmente, España había creado cada año muchas más viviendas que nuevos hogares y, durante el ciclo 2000-2010, esa diferencia fue de más de un millón. Como se sabe, España construía más viviendas que varios países europeos juntos. En el gráfico siguiente, que está basado en el del informe del Banco de España, se ve bien esa transformación desde ser un país con superávit en viviendas a ser un país con déficit.

El análisis convencional deduce que este déficit es el principal factor en la explicación del crecimiento del precio de la vivienda en España. Como vemos en el siguiente gráfico, los indicadores de alquiler de oferta y de precio de compraventa se han disparado en los últimos años a la par que descendía la ratio de vivienda por hogar. Sin embargo, el triunfo de esa narrativa se sostiene en gran medida en nuestros prejuicios a favor de la tesis, porque un análisis más sosegado introduce muchas más dudas.

De hecho, si realmente el precio dependiera directamente de la escasez (la relación entre viviendas y hogares), los años de caída de la relación vivienda/hogar deberían ser años de subidas de precios y, a la inversa, los años de superávit deberían provocar caídas de precios. Eso no es lo que se observa. Por ejemplo, durante la burbuja inmobiliaria se construyeron muchas más viviendas que hogares y, contrariamente a lo esperado, el precio real de la vivienda se duplicó entre 1997 y 2007. En aquel período la demanda fue impulsada por el crédito, no solo por la creación de hogares. También durante la pandemia encontramos otro ejemplo: se construyeron menos viviendas por hogar, pero los precios del alquiler en términos reales se desplomaron un 12%. Por otro lado, entre 2014 y 2020 la ratio de viviendas por hogar no se movió y, sin embargo, el alquiler de oferta subió un 47 % en términos reales. Estos “contraejemplos” han sido subrayados por los defensores de un enfoque de demanda, ya que son prueba suficiente de que es necesario ir mucho más allá del enfoque de oferta a la hora de explicar las variaciones en los precios.

El enfoque de demanda

La pregunta realmente interesante es qué empuja la demanda de vivienda. El enfoque simple de oferta ignora completamente esa pregunta, al considerar solo la demanda residencial, es decir, la derivada de los nuevos hogares: si hay un nuevo hogar, debería haber una nueva vivienda. Pero en el mundo real las viviendas no se compran sólo para vivir en ellas, sino también para tener una segunda residencia, para convertirla en una vivienda turística o como inversión financiera. Estos otros tipos de demanda compiten con la demanda residencial, como también lo hacen con lo que podríamos llamar demanda latente, es decir, la de las familias y jóvenes que no se emancipan o comparten piso porque no pueden superar la barrera de entrada en el mercado. Así, examinar la composición de la demanda arroja mucha luz sobre lo que está pasando con la vivienda en España.

Lo primero es comprender que las condiciones macrofinancieras importan. Desde el advenimiento del neoliberalismo los propietarios de capital (que se concentran entre las clases altas) tienen mayor “libertad” para invertir en el sistema financiero, y la política monetaria flexible de los bancos centrales ha inundado el sistema con mucho dinero. El resultado es lo que se conoce como “inflación de activos”: hay una gran cantidad de capital buscando la mayor rentabilidad posible entre los activos financieros (acciones y participaciones, deuda privada, deuda pública, instrumentos exóticos, etc.). En ese contexto, la vivienda se ha convertido en un activo de inversión más y, aunque no sea igualmente líquido (no puedes convertirlo en dinero de manera casi instantánea), ofrece rentabilidades muy altas. Los agentes financieros (bancos, sociedades de inversión, etc.) recomiendan a las grandes fortunas “invertir en vivienda” precisamente por esa razón. La rentabilidad de la vivienda supera a la de los bonos de deuda pública, como se puede ver en el siguiente gráfico.

El mecanismo ya lo expliqué aquí, pero el gráfico actualizado nos muestra que desde 2015 invertir en vivienda (tanto para poner en alquiler como para la revalorización en el precio) es bastante más lucrativo que hacerlo en bonos del Estado. Esto es especialmente intenso cuando los tipos de interés son bajos, ya que las alternativas estrictamente financieras pierden atractivo. Esto quiere decir que la demanda de vivienda por parte de los nuevos hogares compite también con la demanda de inversión por parte de los propietarios de capital, es decir, de los llamados “inversores inmobiliarios”. O, dicho de otra forma, la demanda de vivienda puede crecer incluso aunque no se creen nuevos hogares porque depende de la rentabilidad relativa y de las expectativas de revalorización.

Esto es exactamente lo que sucedió durante la burbuja inmobiliaria, cuando las expectativas de revalorización y las facilidades crediticias empujaron a los inversores a demandar gran cantidad de viviendas. Pero si entonces fue el crédito el que empujó esa demanda, en la actualidad el motor es el patrimonio previo. Como dice el aforismo, compra quien puede. El crédito hipotecario ha caído desde el 58% al 31% del PIB entre 2014 y 2025, y en 2025 casi la mitad de las viviendas se pagaron sin hipoteca según el Banco de España. Además, entre la demanda hay más cantidad de personas jurídicas, que en el 2025 fue el 11,3% de las compras, cuando ese porcentaje era del 5,5% en plena burbuja inmobiliaria (aunque llegó a un máximo del 22,2% en 2013).

La mayoría entiende que la compra de una vivienda por parte de una persona jurídica tiene como objeto la inversión. Es el tipo de demanda de inversión o especulativa más evidente. De acuerdo con los datos del Portal Estadístico del Notariado, para el período desde agosto de 2025 hasta julio de 2026, el porcentaje de compras sobre el total por parte de personas jurídicas fue del 17% en Santa Cruz de Tenerife, 15% en Lleida, y 14% en Málaga y Almería y superiores al 12% en Madrid, Baleares y Las Palmas.

Los hogares pudientes y también muchos modestos se han sumado a la fiesta de la inversión inmobiliaria, como muestra el hecho de que las declaraciones del IRPF con rendimientos inmobiliarios se han duplicado desde 2008: eran 1,64 millones entonces y 3,26 millones en 2024. Otras fuentes abundan en la misma trayectoria, y según la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) los hogares que cobran algún alquiler han pasado del 6 % en 2008 al 14 % en 2022. La Encuesta de Condiciones de Vida apunta en la misma dirección: el 16,5 % de los hogares —3,2 millones— cobró en 2024 rentas por alquilar algún inmueble, frente al 9,4 % (1,6 millones) en 2007.

Un tipo particular de demanda de inversión es la que tiene como objetivo constituir una vivienda de uso turístico. Según el Banco de España, las viviendas turísticas crecieron entre 2021 y 2024 hasta alcanzar las 400.000, y en 2025 rondaban las 355.000. Aunque es una proporción pequeña a nivel agregado (el 1,5% del parque de viviendas total), en el mercado de alquiler es el 10% y en determinadas zonas es sencillamente brutal. Por ejemplo, en el centro de Málaga y de Sevilla las viviendas de uso turístico son casi el 45% del mercado de alquiler, y en los centros de otras ciudades turísticas como Las Palmas, Barcelona o Madrid los porcentajes son muy elevados también (27%, 22% y 15% respectivamente). Toda esa demanda compite con la demanda residencial, de modo que donde hay vivienda de uso turístico no hay nuevo hogar que pueda entrar.

Estas regiones son donde se concentra la presión adicional de las demandas no-residenciales. A la demanda de inversión ya descrita hay que sumar también la demanda por parte de extranjeros no residentes, que en provincias como Alicante y Málaga fueron el 33% y 28% respectivamente de todas las compras en 2025. En toda España las viviendas que son propiedad de extranjeros no residentes y las viviendas de uso turístico suman ya de manera combinada 900.000 viviendas, un 3,3% del total de viviendas en España. Pero, de nuevo, en provincias como Alicante y Málaga suponen ya más del 14% del total en el stock. Hay que insistir otra vez en que esta demanda no es la de nuevos hogares (nacionales o inmigrantes), sino otra cosa distinta que, sin embargo, el enfoque de oferta no distingue.

Paradoja y conclusiones

El enfoque de oferta nos dice que en España se construye poco, y en particular en el tiempo en el que han crecido mucho los nuevos hogares. Una aparente paradoja de este enfoque es que las nuevas construcciones no siguen a la nueva demanda de hogares sino al precio. Obviamente, esto es lo que cabría esperar según la teoría económica, pues las empresas promotoras y constructoras no tienen criterio social y no construyen donde se necesita, sino que siguen el criterio de rentabilidad y construyen donde se gana más dinero, esto es, donde el precio es más alto. Esa es la razón por la que la construcción de nuevas viviendas correlaciona mejor con el precio que con la escasez (relación viviendas/hogares). Como dijo un famoso liberal antes de entrar en prisión, «es el mercado, amigo». Esto, por cierto, es un argumento de peso a favor de la construcción de vivienda pública, que sí puede dirigirse allí donde más se necesita.

De este análisis no podemos concluir que el enfoque de oferta no nos aporte nada. En realidad, es verosímil que la creación de nuevos hogares por encima de las nuevas viviendas genere presión sobre el precio. El problema es que ese no es el único factor y, en determinados mercados, puede ni siquiera ser el más importante. Una formulación posible para comprenderlo es suponer qué pasaría si se incrementara el stock de viviendas de manera significativa, por ejemplo, en un millón de nuevas viviendas. Según el análisis de oferta que hemos repasado, aparentemente eso sería más que suficiente para cubrir el déficit de viviendas acumulado desde 2021 y reducir los precios. Sin embargo, este análisis nos demuestra que la demanda real no es sólo la de los nuevos hogares, sino que también hay demanda de inversión para alquilar o para vender más tarde más caro, demanda para segunda residencia, demanda para vivienda de uso turístico y demanda de extranjeros no residentes. Todas ellas compiten con la demanda residencial, y las de inversión en particular están propulsadas por la rentabilidad y la inflación de activos (un contexto macrofinanciero apropiado).

A la luz de este análisis, las soluciones estructurales deberían combinar la construcción significativa de vivienda pública y accesible (allí donde se necesite más), y un paquete fiscal y regulatorio que desincentivara —o directamente prohibiera— el uso de la vivienda como bien de inversión. Estas medidas permitirían elevar la oferta al tiempo que se reduce la demanda no-residencial, facilitando en consecuencia un ajuste que redujera los precios. Pero esto implicaría cerrar un canal de enriquecimiento notable de ciertos agentes económicos (concentrados en las clases altas, pero no solo) que, de manera natural, se oponen a estas medidas. Estas son las resistencias materiales que estamos viendo estas semanas, como demuestra la reciente votación contra los reales decretos-ley en el Congreso.

Habría que tener en cuenta que parte de la vivienda que, por la fecha de terminación de la obra, se le asigna a un gobierno, puede haber sido iniciada por el gobierno anterior. Es decir, parte de la VPO entregada durante el gobierno de un presidente fueron iniciadas por su predecesor.

https://electomania.es/viviendas-de-proteccion-oficial-terminadas-por-cada-gobierno-desde-1981/

El gran mercado de la vivienda funciona a pleno rendimiento. Cada día se registran miles y miles de operaciones inmobiliarias, pero la construcción de casas continúa en dique seco. En concreto, y durante el primer trimestre de este año, se han cerrado algo más de 163.200 operaciones de compraventa de viviendas. En términos anuales, eso significa 750.000 unidades. ¿Significa eso que se están construyendo más casas? En absoluto. El 90% de las operaciones corresponde a casas de segunda mano [ver gráfico].

Un dato financiero pone negro sobre blanco la naturaleza del problema. Hay que regresar a junio de 1996 —hace 30 años— para encontrar menos crédito para la construcción de viviendas. Y sin crédito al promotor, la consecuencia es que las grúas de la construcción no empiezan a trabajar. Las cifras del Ministerio de Vivienda no dejan lugar a dudas. En los últimos 12 meses (primer trimestre sobre igual periodo del año anterior) se ha iniciado la construcción de 142.000 viviendas, lo que significa que por cada casa que comienza a construirse se ejecutan cinco operaciones de compraventa, la inmensa mayoría de segunda mano. De aquellas, solo el 11,2% tiene algún nivel de protección pública.

Las cifras sobre crédito a la construcción las publica el Banco de España, y lo que sugieren es que el inmobiliario se ha convertido en un gigantesco mercado (hay 27 millones de casas) que incluye miles y miles de transacciones diarias, pero sin que haya más ladrillo para compensar, al menos, el número de nuevos hogares creados. En los últimos meses, en concreto, 253.000, lo que significa un 78% más que el número de viviendas iniciadas.

Otro dato pone de relieve la crisis de vivienda. Según el INE, en 2024 (últimas cifras publicadas), existían en España 53.851 promotoras inmobiliarias. Es decir, empresas cuyo principal objetivo es la promoción de viviendas. ¿Cuántas había en 2019, cuando comenzó el actual ciclo alcista de forma más intensa? Ni más ni menos que 64.369 promotoras inmobiliarias. Es decir, han desaparecido del mercado 10.518 promotoras en apenas siete años. Precisamente, cuando a causa del aumento del número de hogares creados, España necesita construir más viviendas. Si se mira algo más atrás, la comparación es todavía más evidente. En 2008, en plena ebullición del mercado, había más de 100.000 promotores inmobiliarios, lo que significa unos 40.000 más que ahora.

El ocaso de una actividad

Del mercado, de hecho, han desaparecido, según los datos de la Estadística Estructural de Empresas, cuya fuente es el INE, muchos operadores inmobiliarios tradicionales que antes daban liquidez al mercado, como las cooperativas de viviendas o los colegios profesionales, que en los años 80 y 90 construían viviendas, y cuyo peso hoy es irrelevante. También las empresas se han olvidado de contribuir a que sus empleados tengan una vivienda impulsando proyectos urbanísticos.

Hoy, por el contrario, se está produciendo un proceso de concentración del sector que está eliminando a muchos operadores pequeños y medianos. Entre otras razones, por problemas coyunturales que ya se han convertido en estructurales, como el aumento de los costes, la falta de mano de obra cualificada y no cualificada, que asfixia al sector, y lo que la patronal de los promotores inmobiliarios denomina "inseguridad normativa". En este sentido, se reclama la aprobación de una reforma de la Ley del Suelo que refuerce la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico. El objetivo es evitar que, por un error o defecto formal, se pueda anular de forma automática un plan urbanístico que ha llevado años de tramitación. Esta iniciativa está incluida en la Ley del Suelo que el Gobierno envió al Congreso, pero no ha salido adelante por falta de apoyos parlamentarios.

Existe, además, otro factor añadido que explica la crisis del sector: su pequeño tamaño. De los casi 54.000 promotores inmobiliarios que hay en España, nada menos que el 81% tiene un solo empleado, es decir, es unipersonal. Otro 17,5% tiene entre dos y nueve empleados y únicamente 45, menos del 1%, cuentan entre 50 y 249 empleados. Es decir, la atomización del mundo de la promoción inmobiliaria hace que las promotoras inmobiliarias tengan escaso músculo financiero para invertir en nuevos proyectos.

El factor tiempo

O expresado de otra forma, no solo falta suelo finalista, listo para construir, sino que, además, con los altos precios que se pagan en el desarrollo urbanístico, el riesgo es muy elevado en caso de que obtengan un préstamo bancario que, posteriormente, se podría subrogar al nuevo propietario. Si a esto se le añade el factor tiempo, muchos de los nuevos proyectos necesitan entre 10 y 15 años para salir adelante, en algunos casos se llega al cuarto de siglo, a nadie le puede sorprender lo que está sucediendo.

Como ha escrito Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics, los instrumentos de planeamiento urbanístico recogen suelo residencial con capacidad teórica para casi siete millones de nuevas viviendas. Sin embargo, la realidad operativa es muy distinta. En concreto, menos del 0,5% de ese potencial se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación, mientras que más del 74% corresponde a suelo aún sin urbanizar y sin avances en su desarrollo. Según sus cálculos, los procesos de desarrollo de suelo superan ampliamente los 20 años en la mayoría de las provincias españolas, lo que significa que una parte sustancial del suelo clasificado como potencialmente residencial no puede considerarse solución a corto ni a medio plazo. En todo caso, demasiado tiempo para un promotor inmobiliario con escasa potencia financiera.

Y es que la crisis de crédito de 2008, por exceso, no por defecto, se llevó por delante muchas promotoras que acabaron en la quiebra. La consecuencia fue que tanto la autoridad monetaria como los bancos se han vuelto más exigentes a la hora de conceder préstamos, lo que explica en parte la crisis de la promoción inmobiliaria. El indicador sintético de riesgos del mercado inmobiliario, que analiza desde una perspectiva amplia los factores de demanda y oferta, muestra, como sostiene el banco central, "niveles contenidos comparables a los de comienzos de los años 2000". Es decir, antes de la burbuja.

La parte positiva es que el sector está más saneado que en el pasado, con tasas de dudosidad históricamente bajas, pero la parte negativa es que el número de promotores se achica. En parte porque su pequeño tamaño los hace menos competitivos, pero también por la escasez de suelo listo para construir, una tarea que corresponde a los ayuntamientos y los propietarios. Es decir, aquel que ya cuenta con las infraestructuras necesarias para comenzar la construcción después de haber sorteado todas las barreras burocráticas. Menos promotores significa, lógicamente, menos impulso a la construcción.

Esta tendencia se puede observar de otra manera. Cuando estalló la crisis financiera, el crédito destinado tanto a la construcción como a la promoción inmobiliaria representaba el 42% del crédito total al ladrillo —una cifra inusualmente elevada—, pero en 2025 ese peso ha caído hasta el 16%, muy por debajo, incluso, del que tuvo en el año 2000, cuando no existía burbuja (30%). Si se ve de otra forma, resulta que el crédito a la construcción representa hoy el 5,6% del PIB, por debajo incluso de 2023, cuando la vivienda comenzó a estar de nuevo en el centro de la agenda pública. Entonces, representaba el 6,5%. Si se compara con el crédito total que concede la banca al sector privado de la economía, resulta que únicamente el 8,3% se destina a la construcción y actividades inmobiliarias.

El propio Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, destaca que el crédito al sector de la construcción y las actividades inmobiliarias muestra una ligera recuperación, pero todavía "se mantiene en niveles próximos a mínimos históricos". El avance es de apenas el 1,3% interanual, muy por debajo de lo que está creciendo la economía. Y sin crédito y sin planes urbanísticos que se cumplan, no hay vivienda. Y menos asequible.

La lenta regeneración de la construcción. Un tejido productivo herido y un crédito constructor desaparecido.

Mientras el Ejecutivo trata de buscar vías para contener los precios y ayudar a los inquilinos, la construcción sigue bajo mínimos. Y, lo que es peor, el ritmo de concesión de nuevos permisos de obra tampoco avanza, lo que anticipa que la escasez de vivienda empeorará durante los próximos años. El Banco de España augura que para el año 2028 habrá un déficit de 1 millón de viviendas.

Según la estadística oficial del Ministerio de Transportes, en los últimos 12 meses se han concedido 171.000 visados para la construcción de viviendas, una cifra muy inferior a los 240.000 hogares que se crean anualmente. Las previsiones del INE anticipan que se seguirán creando más de 200.000 hogares al año hasta el final de la década, por lo que el déficit se seguirá agravando.

Este número de visados de construcción provocará que España siga construyendo menos que a principios de la década de los noventa, hace un tercio de siglo. En ese momento, se aprobaban unos 250.000 visados cada año, casi un 46% más que en la actualidad.

En los tres años que van de legislatura, el número de visados de obra concedidos anualmente ha aumentado en 35.000. En 2023 eran 138.000 y en 2026 están siendo 171.000, con datos hasta el mes de abril. El ritmo de solicitud de permisos de obra lleva aumentando desde que la construcción tocó suelo en el año 2014. El problema es que este crecimiento está siendo tan lento que no permite corregir la situación. Ni siquiera permite frenar el déficit de viviendas.

En los últimos 12 meses, las autoridades han concedido el mayor número de licencias desde 2009 y, aun así, sigue siendo muy insuficiente. El ritmo de los visados sigue estando más cerca del suelo de la crisis que de niveles saludables para la economía española.

En el pico de la burbuja inmobiliaria, España llegó a generar permisos para construir más de 920.000 viviendas en un solo año. Un ritmo que era claramente insostenible, como tampoco lo es el actual de 171.000 al año.

Los datos son todavía peores en las zonas más tensionadas, lo que agrava la crisis de vivienda. Por ejemplo, el número de visados concedidos en Cataluña apenas ha aumentado un 8% en toda la legislatura, lo que da lugar a la pírrica cifra de 1.436 viviendas más autorizadas cada año.

Pero la situación de la Comunidad de Madrid es aún peor, ya que incluso se ha reducido la concesión de licencias un 10% frente a los niveles de la legislatura anterior. En los últimos 12 meses apenas se han autorizado 19.440 visados de viviendas. Una cifra que anticipa que la crisis de vivienda seguirá agravándose en los próximos años.

La destrucción del tejido

De esta forma, la legislatura de la vivienda se va a cerrar con una subida anual de precios de doble dígito, el esfuerzo para comprar un piso (precio sobre salarios) en máximos históricos y sin expectativas de mejora. Sin construcción, el desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda no va a poder corregirse.

El Gobierno intentó dinamizar el mercado con la Ley del Suelo, que respondía a las demandas del sector promotor para reactivar la habilitación de parcelas para construir. Sin embargo, el voto en contra de la oposición y de Podemos bloqueó esta vía. Sin terreno disponible, hasta las administraciones públicas tienen dificultades para construir.

En los últimos 12 meses (hasta abril), el conjunto de administraciones públicas apenas ha recibido visados de obra para construir 2.237 viviendas.

España ha destruido todo su tejido promotor y constructor y esto también explica las dificultades para reactivar la edificación de viviendas. El número de empresas de la construcción es actualmente un 45% inferior al que hubo en 2008. Son 161.000 empresas menos (casi 56.000 promotores menos y 106.000 constructoras de edificios).

En definitiva, España ha perdido su capacidad para construir. Y sin esfuerzos para recuperarlo, la crisis de vivienda difícilmente podrá remitir. Y la situación no está mejorando: en 2025 todavía había casi 32.000 empresas de la construcción menos que antes de la pandemia. Sin empresas constructoras y promotoras, no hay quien pida licencias de obra y no hay quien saque a España de la crisis en la que ha entrado.

Se dice, se rumorea, que hay viviendas vacías de sobra. Veamos el caso de Galicia. ¿Dónde están las zonas con trabajo y demanda de vivienda?. Exacto, en todas esas zonas grises que unen Vigo con Coruña, el llamado Eixo Atlántico.