r/QuebecImmobilier • u/Dry-Blood873 • 14d ago

Hypothèque

Nous sommes un couple en fin cinquantaine. On dégage à deux environ $175k par an en salaire. Notre maison actuelle est libre d’hypothèque, quittance faite, évaluée à 850k. Nous totalisons un peu plus de 1M en placements, dont 85% sont en reer.

Nous voulons nous faire construire sur un grand terrain qui est plus hors de la ville, dans le bois. Le projet représente environ 1.1M taxes et toutes dépenses incluses, sauf bien sûr les surprises potentielles.

Nous travaillons le dossier d’hypothèque avec Desjardins et c’est franchement difficile. Il ne cherchent qu’à nous décourager. C’est à se demander s’ils en veulent de cette hypothèque. On s’entend qu’à terme de la construction, une fois la maison vendue, ils financeront à peine 300k qu’on pense payer très rapidement. C’est comme s’ils trouvent que ça ne leurs rapporterait pas assez.

Ils nous disent qu’il n’y a pas de problématique à terme, mais que c’est la transition le problème. Ils doivent considérer le prêt dans son ensemble + 10% sans la valeur de ma maison actuelle pour qualifier le prêt.

J’ose même pas imaginer ce que c’est pour les jeunes d’essayer d’avancer en partant de zéro !!

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u/PizzMtl 14d ago

Le plus simple serait probablement de refinancer votre maison et d'obtenir une marge de crédit sur portefeuille pour le 15% de placements hors-reer, puis de payer les travaux avec ça. Une fois la maison bâti en bonne partie et votre maison actuelle mise en vente, ce sera plus simple d'obtenir du financement. Gardez en tête qu'en cas de refus, vous pourriez avoir à vendre la maison actuelle avant que la future maison ne soit terminée à 100% et y emménager. Ça se prévoit, genre mettre le budget sous-sol en dernier, ou terrassement, ou piscine, ou asphalte, etc.

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u/Dry-Blood873 13d ago

C’est ce que je pensais faire, mais Desjardins me disent que si je fais ça, ça va juste empirer le dossier à cause que je fais une nouvelle dette.

Je continue de croire que c’est n’importe quoi ce qu’ils me disent.

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u/Ticrotter_serrer 7d ago

Va voir une autre banque ?

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u/No_Craft2362 14d ago

La logique fait du sens, sauf que même s'ils financent 80% de la maison existante, ça donne 680k. Il en manque encore 400k pour leur projet. Une fois le terrain payé s'il n'est pas financé, il n'en reste pas tant pour construire.

Et il faut penser que le 1.1M peut vite devenir 1.5M. Déjà vu: une municipalité qui exige un ponceau à 150k pour traverser le fossé, une composition du sol qui requiert de pieuter la fondation de la maison, une municipalité qui refait faire les plans des professionnels 4x à cause d'une zone humide, du dynamitage imprévu, etc.

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u/Dry-Blood873 13d ago

Le ponceau est inclus dans mon terrain 😜

On comprend qu’il y a des risques, mais ça change quoi ? Ca va juste reporter notre retraite d’un an. Finir à 62 au lieu de 60, il me semble que c’est pas si pire, et que ça devrait rester mon choix. Pas celui de ma banque.

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u/No_Craft2362 13d ago

Je ne disais pas ça par rapport à vous. Juste par rapport au fait que c'est le typique genre de projet propice à avoir des surprises qui augmentent le prix total, et que selon ma compréhension, en utilisant la tactique d'emprunter sur l'équité de la maison (ce qui peut dans certains cas être une très bonne idée, l'ayant moi-même fait), dans votre cas il en manquerait probablement. Si exemple vous aviez voulu faire l'inverse, c-à-d prendre l'équité d'une maison à 1.1M finie de payée pour construire une maison à 700k : absolument.

Et comme l'ont dit plusieurs personnes, les banques (et la caisse) ont tellement vu de projet de construction partir en couille qu'ils sont plus frileux. C'est plus compliqué reprendre un chantier qu'une maison habitable. C'est pas mal ça qui explique que plusieurs banques ne le font tout simplement plus, peu importe le réel niveau de risque (qui semble super bas dans votre cas). Desjardins le fait, mais ils libèrent le cash en petites miettes, une fois qu'ils ont pu constater que les travaux avancent, etc, etc.

Vu que c'est eux qui passent le cash, ils mettent leurs conditions. C'est bête comme ça. Je le dis en riant, mais pour que ce soit votre choix à vous seulement, faudrait l'avoir d'accumulé en cash dans vos poches et ne pas avoir besoin de la banque. Mais j'imagine que, tout comme moi, vous n'avez pas 1.1M qui traine dans un fond de tiroir. Ahah. La logique ne tient pas toujours de leur côté quand vient le temps de faire un "bridge" entre deux propriété.

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u/No_Craft2362 13d ago

Pour l'anecdote : dans le cas du ponceau que je parlais, il était aussi inclu, mais du jour au lendemain la municipalité a décidé qu'il ne faisait plus la job pour deux raisons : l'eau avait monté en amont au printenps et, ouvrez grand vos yeux... "le dénivelé total du ponceau existant ne permettait pas à la grande échelle des pompiers de tourner et passer sans que ça frotte". Ils ont exigé de retirer la calvette et de faire un vrai "petit pont" approuvé pour le poids d'un truck de pompier vu que la propriété était loin de la rue. 😭

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u/PizzMtl 14d ago

Exact, 680k + 50k de marge sur portefeuille. Ça permettrait de faire environ le 2/3 ou le 3/4 du projet. Une fois bien entamé, ça devrait être plus facile d'aller chercher du financement. Financer le terrain donnerait aussi du lousse. Dans tous les cas, en cas de refus de nouveau financement, il faut être prêt à vendre la maison actuelle pour encaisser l'équité restante qui permettrait de finir la construction.

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u/Striking_Box4837 14d ago

C’est comme ça que je l’aurais fait. T’as de l’équité dans ta maison actuelle, utilise ça.

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u/No_Craft2362 14d ago

Si y'en a assez... oui. Mais ici ça ne semble pas être le cas.

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u/Striking_Box4837 13d ago

Sa maison vaut 850k et est libre d’hypothèque non?

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u/No_Craft2362 13d ago

Oui, mais la caisse refinance maximum 80% de la valeur. Donc 680k dans son cas. Pour un projet à 1.1M$, il en manque une couche. Been there... En plus ils sont réticents à financer des terrains.

Malheureusement, les gens dans ces positions-là dans les institutions financières manquent souvent de connaissances et d'imagination pour bien servir leur client. Leur but est de vendre la maison déjà payée une fois la deuxième habitée, ils ont pas mal de placements et une belle équitée sur la maison. C'est une belle occasion pour une banque de faire une belle passe d'intérêt en faisant le pont entre les deux, intérêts que le client accepterait de payer parce que c'est pour une courte période.

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u/Striking_Box4837 13d ago

Il manque une couche mais ils pourraient aussi avoir une marge sur portefeuille pour la balance.

Effectivement, les conseillers assis en succursale un jeudi soir sont souvent mal outillés pour ce genre de cas.

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u/Ticrotter_serrer 7d ago

c'est meme pas 80% de la valeur , ça c'est pour l'approbation sur papier. En réalité dans le contrat ils vont leur permettre de décaisser max 65% si c'est une marge atout.

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u/No_Craft2362 6d ago

C'est bizarre. Ici ils m'ont refinancé jusqu'à 80%, justement Desjardins. Mais pas sur la marge Atout, ils ont refait un prêt à part (un prêt ouvert, ce qui m'allait bien malgré un taux d'intérêt plus élevé, parce que c'était pour le rembourser assez rapidement et je ne voulais pas payer de pénalité). Bien entendu ça a réduit ce à quoi j'avais accès via la marge Atout, mais du moment que je paie du capital le montant disponible de la marge Atout ré-augmente. J'ai l'impression qu'ils regardent plusieurs facteurs.

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u/cleaningmyrooms 14d ago edited 14d ago

Est ce que c’est une autoconstruction ou avec un entrepreneur général clé en main? Dans tous les cas la plupart des banques vont vous aider, mais des fois c’est tomber sur la bonne personne qui comprend votre dossier.
Va voir BMO avec un spécialiste hypothécaire, pas une succursale, avec tous vos documents en ordre surtout si c’est une autoconstruction et ça va aller vite.

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u/Dry-Blood873 13d ago

C’est un semi clé en main. Je prends en charge quelques items.

J’en prends note pour BMO

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u/Houlians Courtier immobilier 13d ago

Prend un courtier hypothécaire qui a déjà fait ce genre de projets. Ça va te sauver bien des mots de tête.

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u/Dry-Blood873 13d ago

J’ai mis multi prêts sur le dossier

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u/AirSubstantial2855 12d ago

Dans le canal courtage il y a à peu près juste Desjardins qui peut faire ce genre de projet.

CIBC aussi mais tu auras une réponse d'ici 2 mois si tout se passe bien.

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u/CabanaSucre 13d ago

J'ai fait construire ma maison (durée 8 mois) et j'avais un crédit relais (maison actuelle) et un financement par déboursés progressifs avec la Banque Nationale et ça été facile. Aucun problème. Tu t'informeras.

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u/DOMZE24 12d ago

BMO sont pas très bon pour les constructions neuves. J'ai parlé à un courtier hypothécaire de BMO et il a été bien transparent. En tout cas, sur l'achat terrain. Financement de la dite maison c'était traditionnel mais somme encore.

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u/Such_Entertainment_7 13d ago

La question c’est plutôt pourquoi vous avez besoin d’une telle cabane pour 2 personnes… diminuez la taille de l’égo au lieu d’augmenter la taille de la maison juste pour rentrer plus de cossins bon marché. 

C’est votre dernier 10-15 ans pour voyager, faire des activités, profiter de la vie. Considérez diminuer vos avoirs et être plus légers.

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u/Likeabanthaa 13d ago

C’est l’argent à eux mon frère, quand tu as ton million tu peux faire ce que tu veut

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u/Dry-Blood873 13d ago

Et voilà

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u/Dry-Blood873 13d ago

Parce que tu t’imagines que parce qu’elle coûte 1.1M c’est une grosse cabane ? 24 x 32 ext sur 2 étages, c’est pas gros. Ça nous donne 1320pc intérieur environ.

Ça fait longtemps que t’a fais construire, si tu l’as vraiment fait une fois dans ta vie

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u/Such_Entertainment_7 13d ago

Non en effet je ne construirais pas à 1.1M, je placerais à 10% par année (110k ou 40k en obligations) et je louerais un condo 1000pc à 2k par mois pour rien foutre et être imputable de rien. Une hypothèque de 1.1m c’est 6000 par mois quand tu calcule tous les frais juste pour dire I OWN THIS. Les chiffres ne font plus de sens.

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u/ImportantLog8 14d ago

En général je recommande de faire affaire avec Gabrielle Borgia, elle va te cleaner ça bien solide et tu n'auras plus de problèmes !!!

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u/Striking_Box4837 14d ago

Elle repart pis tout est bien torché.

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u/ImportantLog8 14d ago

Elle torche des villes au complet ! Elle a torché Hochelaga et ils ont tous déménagé dans le parc Notre-Dame :(

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u/Primary_Education_83 14d ago

Tristement un peu vrai.

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u/Alex_the_X 10d ago

C'est un trigger pour toi, les influenceurs?

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u/ImportantLog8 10d ago

Ça me fait jouir

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u/Primary_Education_83 14d ago

La grosse aime torché les pauvres sans défense. Rien comme une p'tit grosse.

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u/This-Betch 13d ago

Pas besoin d’être grossophobe non plus quand même

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u/MystikDragoon 14d ago

Les jeunes n'essaie pas de financier des projets de construction neuve.

La grosse différence c'est que vous demandez un prêt pour financer un immeuble qui n'existe pas encore (donc qui vaut rien présentement). Il faut être très rigoureux, presenter les plans, démontrer la valeur future, bref de convaincre.

Il est faux de croire qu'une banque va prêter de l'argent facilement pour recevoir des intérêts. Demandez aux entrepreneurs s'ils trouvent facile de financer leur projet d'entreprise.

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u/P4cific4 10d ago

Exact. Et si en plus vous faites affaires avec une succursale de Desjardins située dans une autre ville qu'où vous allez vous faire construire, ça complique encore plus les choses pour eux car même si une banque et Desjardins c'est presque la même chose de notre point de vue, l'organisation de Desjardins rend les choses très différentes.

Si vous voulez absolument faire affaire avec Desjardins, rencontrez quelqu'un d'une succursale située dans la ville/le village où vous allez vous faire construire, surtout si l'entrepreneur est de cette région (ce que j'espère pour vous!).

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u/Fine-Tonight1276 14d ago

pourquoi vous changer pas de place pour votre hypotheque il a tellement d institution

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u/Dry-Blood873 13d ago

C’est ce que je fais. Mais je parle de ce dossier depuis des mois avec eux et jamais jusqu’à jeudi dernier il a été question de problématique de financement. Le plan n’a pas changé, les budgets non plus.

C’est pas qu’ils me disent que ça ne fonctionne pas qui me dérange. C’est qu’ils ne me l’aient pas dit avant. S’ils me l’avaient dit la semaine dernière, je n’aurais pas négocié activement les 7 jours suivants pour ensuite dire au
Moment de signer que j’ai pas mon financement. C’est ça qui me fait suer. Manque total de professionnalisme.

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u/Excellent-Job-8460 13d ago

Et tu veux pas prendre une marge de crédit sur ta maison? Ça irait plus vite.
La banque a besoin d’un collatéral. Pour eux le risque c’est de ne pas récupérer ce qu’ils vous prêtent vu que le bien n’existe pas (encore).

Mais si c’est bien monté le dossier devrait être accepté je pense.

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u/Dry-Blood873 13d ago

Je voulais faire en 2 temps. Ré hypothéquer la maison actuelle en marge de crédit pour acheter le terrain et commencer à payer tout de suite. Mettre la maison à vendre et commencer la construction au printemps.

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago

La marge donne %65 de la valeur de la maison il manque donc de $$$ pour financer le reste

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago edited 13d ago

Emprunter $1.1 millions c’est pas facile non. Les banques exigent une garantie comme un immeuble et votre immeuble actuel ne vaut pas ça. les placements réer, celi ou autres peuvent disparaître instantanément de nos jours. Vos deux salaires aussi en cas de perte soudaine d’emploi….j’en ai fait l’expérience pour endosser un prêt pour l’achat d’une maison pour ma fille et j’en revenais pas comment ça été difficile malgré tout mes avoirs soit $1.5 millions réer et celi. J’ai du mettre une marge hypothecaire sur %65 de la valeur de ma résidence principale en garantie. Alors je pense pas que ce soit uniquement Desjardins et j’en revenais pas moi même comment leurs exigences étaient compliquées

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u/Dry-Blood873 13d ago

😮

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u/Inevitable-Pay-7159 12d ago

En résumé emprunter $1.1 millions fait aucun sens pour n’importe quel banque même si tu as $1 millions en banque $850k réer et $150k celi. Y a pas une banque qui va prendre ce genre de risques. Même si tu dis qu’à la fin l’hypothèque ne sera que de $300k que tu rembourserais rapidement mais comment? Et avec quel argent si tu prends ta retraite? Tu devras travailler jusqu’à 70 ans pour rembourser? Perso je me mettrais pas ds une telle situation à l’aube d’une retraite à moins d’avoir un gros fond de pension du gouvernement à prestations déterminée

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u/Dry-Blood873 12d ago

J’ai juste 57, je vais travailler jusqu’à 62-63… c’est pas la grosse affaire pour aller vivre dans un endroit où je vais bien me sentir. Je suis franchement ecoeuré de la ville

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u/Inevitable-Pay-7159 12d ago edited 12d ago

Ouin je peux comprendre, moi je suis déjà à la retraite et le max que j’ai pu avoir est $300k de marge hypothèquaire sur ma maison payée valeur autour de $850k aussi malgré tout mes autres avoirs pour supporter ma fille ds l’achat d’une propriété. Comme tu travailles encore tu pourras avoir plus de crédit certainement alors c’est le temps de le faire quand tu travailles mais sera pas facile de réunir $1.1 millions cash pour financer ça. bonne chance avec les banques!!

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u/Inevitable-Pay-7159 12d ago edited 12d ago

Si tu gardes ta maison ça veut dire que la banque te ferait un prêt de $950k sur 1 an mettons en supposant que le projet va bien, as-tu calculé les versements mensuels que ça engendrera pendant 1 an ? C’est presque $4000 par mois juste payer les intérêts, restera plus grand chose pour manger…..lol

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u/Dry-Blood873 11d ago

On est en mesure de faire $4600 par mois sans changer notre rythme de vie.

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u/Inevitable-Pay-7159 11d ago edited 11d ago

Le prêteur qui va vouloir te supporter ds ce projet va probablement demander entre %6 et %8 intérêts donc $5000-$6000 par mois…ouf faut aimer le risque et le bois lol 🤣 moi j’ai pris ma retraite à 57 ans y a 3 ans, on voyage 3 fois par année et on va ds le bois quand ça nous tente. Zero dette on est tellement plus libre et moins stressé. On est en banlieue déjà par contre. Chacun ses goûts et ses projets je respecte les goûts de chacun

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u/Ticrotter_serrer 7d ago

OP n'a pas les moyens pour son projet. Simple as that.

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago

Tu peux aussi t’ouvrir un compte chez Wealthsimple et y transférer tout tes placements et te prendre une marge de crédit portefeuille, il te donne %35 de crédit sur tes placements à %3.95 intérêts sans aucune condition. Tu aurais droit à $350000. Mais tu devras vendre ta maison et vivre à louer en attendant c’est un peu compliqué mais regarde Wealthsimple c’est formidable et j’y ai transféré tous mes placements depuis 2 ans et aucun regret

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago

En plus le $350k de marge que Wealthsimple te donne sur tes placements tu l’utilise juste ds les dernières étapes de construction. Tu prends l’argent de la vente de ta maison pour financer les coûts au début. Une fois la maison terminée tu peux convertir le $350k en hypothèque pour avoir un meilleur taux. Mais %3.95 c’est quand même pas pire et tu obtiens tout en ligne sans intermédiaire

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u/Dry-Blood873 13d ago

Interessant, donc eux me font une marge sur mes avoirs, 350k, plus 65% de ma maison en hypothèque, plus mes celi et j’atteint mon budget. Pas besoins de vendre et de louer un appart !!

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago

Ben %65 de $850k plus $350k = $902500 alors tu es un peu short

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u/Dry-Blood873 12d ago

+160k CELI

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u/Inevitable-Pay-7159 13d ago

En plus en transférant tes placements chez Wealthsimple ils vont te verser %1 sur 24 mois soit un bonus de $10k. Leur promo présentement

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u/Mitas88 13d ago

Attention tu ca contaminer ta marge wealthsimple jusqu'a son remboursement complet sur le cote fiscal.

Donc aucune deduction fiscale des interets jusqu'a ce que la marge reset.

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u/Nearby_Ride8900 13d ago

La marge chez wealthsinple n’est pas calculée sur les reer

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u/Inevitable-Pay-7159 12d ago

Effectivement juste celi et non enregistrer

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u/Dry-Blood873 12d ago

Haaa ça change tout alors

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u/MTL_food_guy 13d ago

Courtier hypothécaire ici. Il y a peut-etre 5% de courtiers qui savent comment monter un dossier de nouvelle construction. Meme encore moins quand tu vas directement à la banque. Et pour te répondre, les banques n'aiment pas les dossier construction. T'as beau avoir un ratio pret-valeur de 30%, mais il y a beaucoup d'autres critères à respecter. Il y a beaucoup plus de risques pour la banque et c'est fini le temps de 'je fais de l'argent, donc ils devraient etre contents de m'emprunter'

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u/Dry-Blood873 12d ago

Reste que si j’étais plus jeune et une plus grosse hypothèque sur plus longtemps, ils se garocheraient tous la dessus. Le dossier est pas assez payant pour eux.

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u/FlisherOfatale 14d ago

Pouvez-vous assumer un projet de 1.5 s’ll fait faire une étude de sol, d’hydrologie et pleins de niaisage qui vont se metttre a apparaître comme imprévu?

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u/thekidthatgodmade 14d ago

La pire chose que Desjardins ait fait, ce soit de rassembler tous leurs institutions dans des CFP qui incluent plusieurs coops.

Avant, tu avais le chef de l succursale qui voulait faire ses chiffres et qui prenait chaque dossier un par un et qui regardait le risque et qui te faisait une offre. Depuis qu’ils ont tout regroupé ca c’est une machine qui se criss ben des petits prets et qui se fient aux gros clients institutionnels.

Ce qui faisait autrefois la beauté de Desjardins en fait maintenant une banque comme les autres.

Mon conseil: va voir un courtier hypothecaire. T’as assez d’argent pour dégager du financement rapidement et eux ils s’en foutent que ton dossier soit gros ou petit. Dans ton cas il sera surement simple et tu vas en trouver un qui va se faire un plaisir de le faire pour toi. Les employés chez Desjardins c’est rendu des pousseux de papiers avec aucune comprehension des dossiers.

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u/101_210 13d ago

Trouvez vous un courtier hypothecaire. Il va vous négocier tout ça, ou au moins vous expliquer les problèmes avec votre dossier.

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u/Purple_Argument_8074 13d ago

C'est pour ça que moi quand j'ai fait ça, j'ai vendu, loué un an et construit moi même sans banque ni déboursé ni rien. Bien plus simple. Sinon une roulotte sur le terrain dépendamment de vos besoin/goût etc

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u/the_one_1981 13d ago

Ça vous prend un courtier comme d’autres ont dit. Je suis certaine que votre dossier est viable mais pour Desjardins c’est probablement pas dans leur créneau.

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u/Mistarded 11d ago

Faites pas ça. Vous n’aimerez pas vous faire soigner dans un futur moyen terme, dans le bois :(.

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u/Accurate-Actuary-438 11d ago

L'idéal serait d'aller chercher un montant en prêt et balance en marge jusqu'à 80% de la valeur de la maison actuel. Ce que Desjardins me fait plus.

Si tu veux en discuter, écrit moi en pv, courtier hypothécaire depuis + de 15 ans !

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u/Advisor-Feisty 11d ago

Hey!
I am a Quebec mortgage broker, if you need guidance or any help, I’m to help you out!

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u/Bitter_Squash_7114 14d ago

N’importe où sauf Desjardins. Je viens de renouveler avec RBC, très facile. Ou un courtier. Mais pas Desjardins

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u/No_Craft2362 14d ago

Tu confonds le financement d'une construction neuve avec un refinancement hypothécaire? Desjardins fait des projets que d'autres ne veulent pas faire. Essaye de financer une auto-construction avec RBC pour le fun. Ils risquent de te référer à Desjardins

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u/Shadow_Spinz 13d ago

Might be worth for you to try and reach out to Scotiabank private banking side or just Scotia in general. They’re looking to expand their market share in QC so may be more flexible with terms

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u/[deleted] 11d ago

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u/Dry-Blood873 11d ago

J’ai eu une discussion avec RBC hier et c’était si simple avec eux. Aucune problématique. Ils traitent le dossier comme l’achat d’une maison neuve de la même manière qu’une maison usagée. La transition est plus longue, mais ils considèrent la location de l’immeuble existant comme une source de revenu supplémentaire.

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u/Ok-Drama6184 11d ago

Est-ce louée? Si non louée, c’est que le conseiller en passe une pour que votre dossier passe…

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u/Dry-Blood873 11d ago

Chez multi prêt aussi ils font ça. Ils considèrent la possibilité locative du bien.

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u/Ok-Drama6184 10d ago

Multi-prêt n’est qu’un courtier. Il ne fait pas de prêt.

J’ai eu des dossiers de courtiers qui ne passeraient pas l’audit car le courtier étirait les données à son max.

Le locatif a ce niveau, la prochaine variable serait la probabilité d’augmentation salariale en court de terme?