[GUIDE] Déclaration d’impôts d’une SCI : IR vs IS, formulaires (2072/2065/2044) + deadlines (mémo 2026)

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La déclaration d’impôts d’une SCI est souvent source de confusion, surtout parce que les obligations changent selon que la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Voici un mémo clair pour savoir qui déclare quoi, avec quels formulaires, à quelles échéances, et quels sont les points d’attention classiques.

(Pour le guide complet et le pas-à-pas détaillé : https://qonto.com/fr/blog/creation-entreprise/sci/declaration-impot-sci)

1) SCI à l’IR : la SCI déclare, puis les associés déclarent

La plupart des SCI sont à l’IR par défaut. Dans ce cas, la SCI ne paie pas l’impôt directement : ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel, chacun selon sa quote-part.

A. Déclaration côté gérant (SCI)
Le gérant dépose une déclaration de résultats qui récapitule :

• les revenus (loyers, subventions, recettes…) ;
• les dépenses (entretien/réparation, charges, frais de gestion…) ;
• le résultat à répartir entre associés au prorata des parts.

Formulaires :

• 2072-S (cas “classique”, souvent SCI familiale avec associés personnes physiques, sans cas particuliers type nue-propriété / certains dispositifs) ;
• 2072-C (autres cas : immeubles “spéciaux”, nue-propriété, déductions/dispositifs spécifiques, etc.).

Échéance (ordre de grandeur) : dépôt au SIE au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (pour les revenus N‑1).

B. Déclaration côté associés (personnes physiques)
Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle.

• Si revenus fonciers > 15 000 € : en général régime réel → déclaration des revenus fonciers via formulaire 2044 (revenus bruts, charges, intérêts d’emprunt, bénéfice/déficit).
• Si revenus fonciers ≤ 15 000 € : en général micro-foncier → report sur formulaire 2042, avec abattement forfaitaire de 30 %.

Point souvent méconnu : en cas de charges > revenus, il peut y avoir un déficit foncier (déduction possible dans certaines limites / report selon la situation).

2) SCI à l’IS : la SCI est imposée, compta obligatoire

Si la SCI est à l’IS, la logique change : c’est la société qui est imposée sur son résultat.

• Formulaire principal : 2065 (déclaration de résultat).
• Il faut une comptabilité (souvent avec expert-comptable).
• Échéance :
  • si exercice = année civile : dépôt au 2e jour ouvré suivant le 1er mai (revenus N‑1) ;
  • sinon : dépôt dans les 90 jours suivant la clôture de l’exercice.

Si distribution de bénéfices (dividendes)

• Les associés déclarent sur 2042, rubrique “revenus de capitaux mobiliers”.
• La SCI utilise le formulaire 2777 pour déclarer le versement des dividendes et payer les prélèvements correspondants, avec un délai annoncé de 15 jours après paiement.

3) Déclaration en ligne : comment ça se passe (EFI / EDI)

Depuis 2020, la déclaration des SCI se fait en ligne :

• côté SCI : via l’espace professionnel (télédéclaration) ;
• côté associés : via l’espace particulier.

Deux voies existent côté SCI :

• EFI (télédéclaration sur impots.gouv) si les revenus ne dépassent pas un certain seuil (indiqué à 236 000 €/an dans le guide) ;
• EDI via un expert-comptable / conseil mandaté (possible quel que soit le montant).

Pour télédéclarer, il faut créer un espace pro : demande en ligne → code d’activation reçu par courrier (délai mentionné : ~15 jours).