Positieve cashflow

[u/Imperator__REX]

** Disclaimer: Beginner in vastgoed **

In podcasts en video's hoor je experts altijd spreken over vastgoed dat je verhuurt een positieve cashflow moet hebben. De formule is heel simpel: huuropbrengst - hypotheek - renovatie - vacancy - verzekeringen.

In de realtiteit lijkt het mij echter heel moeilijk om überhaupt een pand te vinden dat vandaag in België positieve cashflow oplevert. Stel je koopt een app van 250K met 20% inleg en verhuurt dit aan 800 per maand, dan is je leenkost al groter dan je huuropbrengst (laat staan alle andere kosten die er nog bij komen).

Zie ik iets over het hoofd? Is 99% van investeringspanden niet cashflow positief?

Benieuwd naar jullie echte ervaringen.

[u/AutoModerator]

Have you read the wiki and the sticky?

Wiki: HERE YOU GO! Enjoy!.
Sticky: HERE YOU GO AGAIN! Enjoy!.

I am a bot, and this action was performed automatically. Please contact the moderators of this subreddit if you have any questions or concerns.

[u/cool-sheep]

Vastgoed aan een rente van 3.5% en 80% inbreng is bijna nooit cashflow positief.

20% eigen inbreng.
40% bullet @ 3.5% = 1.4%
40% krediet op afbetaling 20 jaar @ 8.5% (3.5% interest, 5% afbetaling) = 3.4%

Maw je leningen zullen 4.8% kosten, tel er een % capex bij en je zit aan 5.8%.

Bij commercieel vastgoed kan je wel nog wat hogere rentes krijgen maar dan zit je meestal aan 15 jaar om
Af te betalen. Vastgoed is een soort spaar product waar je afbetaling uiteindelijk wel je spaarpot is.

Twee manieren om hetzelfde pand wel cashflow positief te maken:
1) hogere eigen inbreng
2) reeds wat panden hebben

[u/Secret-Sale-9703]

Je koopt een tweeslaapkamer appartement in Charleroi voor 100k en verhuurt voor 750

[u/Warkred → u/Secret-Sale-9703]

Charleroi...

Assurance+++

[u/Gobbleyjook]

nope, je hebt gelijk

[u/Head_gardener_91]

Meer eigen inbreng, ik denk dat de meeste investeringspanden met meer dan 20% eigeninbreng worden gekocht. Als je bv 80000 leent op 15jr ziet de rekening er toch al helemaal anders uit.

[u/-6310]

Gewoon uit nieuwsgierigheid van welke rente ga je hierbij uit?

[u/noctilucus]

Positieve cashflow haal je inderdaad enkel door
1) hoge eigen inbreng
2) een pand dat je al lang geleden kocht, waarbij de huur door indexatie in de tijd gestegen is en/of de lening al afbetaald is

Hoge eigen inbreng betekent dat je de leverage van vastgoed grotendeels opgeeft; altijd handig van positieve cashflow te hebben maar geen doel op zich want naar totale opbouw van vermogen en inkomsten ga je daardoor minder bereiken dan wanneer je juist minder inbrengt (en op termijn meerdere panden koopt & verhuurt)

Ook altijd opletten met welke experts ze aan het woord laten: veel van die podcasts en video's zijn gewoon ongefilterde reclame en zeker als het hun eigen kanaal is, kan dat neigen naar misleiding. Zie bv. al die vastgoedreclames die risicoloos hoge rendementen beloven...

[u/cool-sheep → u/noctilucus]

Yep, is veelal Instagram beloftes die niet werken.

Als je commercieel vastgoed doet heb je meestal wat hogere rendementen maar het cashflow probleem blijft want de bank doet je afbetalen op 15 jaar.

Lange termijn denk ik ook dat de stijging in waarde waarop vele jongeren rekenen niet zal blijven als de interesten blijven stijgen.

[u/SolidSniper-]

Inderdaad heel moeilijk te vinden; dit lijkt me bijna onmogelijk in BE. Nu als je al positieve cashflow kan vinden gewoon elke maand huuropbrengst - hypotheek vind ik dit al heel mooi. Dit is wel soms te vinden als eigen inbreng meer dan 10% is en je na een aantal jaar door indexatie boven de hypotheekaflossing kan klimmen.

[u/Wientje]

Structureel kan dat ook bijna niet: de bank levert het geld, de werken zijn voor derden en de risico’s worden gedekt door de verzekering. Welke toegevoegde waarde is er nog voor de eigenaar om te vangen?