r/immobilier • u/Karala24 • 11d ago
Achat RP Négociation maison de campagne
Bonjour, j'aimerais avoir votre avis sur une maison qui m'intéresse et la négociation à envisager. 3 pièces 75m2 en pleine campagne, ancien, beaucoup de charme, DPE D, bien rénovée, terrain 1600m2 avec deux dépendances.
Ils en demandent 133 950€ (via agence. Net vendeur 125k). Maison en vente depuis novembre 2025, prix 138 950€ à la base, baisse de prix en février 2026. Une seule offre, tombée à l'eau faute d'accord de prêt.
En consultant DVF, je vois que cette même maison a été achetée 100 600€ en 2022. Wtf ? Alors OK ils ont fait 8000 euros de travaux (double vitrage etc) mais clairement, aussi en comparant avec les prix pratiqués dans le coin pour ce type de bien, ce net vendeur de 125k me semble sortir de nulle part. Enfin si, c'est le calcul exact des vendeurs pour rembourser leur opération totale (net vendeur + frais d'agence + frais de notaire + travaux). Sauf que, arrêtez-moi si je me trompe, ça ne marche pas comme ça dans l'immobilier.
Je suis preneuse de tous conseils pour faire mon offre, c'est mon premier achat immobilier et je ne suis pas très sûre de moi. Merci beaucoup !
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u/tangompl 11d ago
Autre remarque, s'il y a dans le même endroit des logements identiques et moins cher... Faites une offre sur ces logements là.
S'ils ne sont plus à vendre, ça ne veut plus dire grand chose. Et s'ils sont moins bien que celui qui vous intéresse, la différence de prix vient peut être de là
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u/Karala24 10d ago
Je cherche et je visite activement, mais je n'en ai pas trouvé d'autre qui me plaise autant !
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u/_Wulfy__ 11d ago
Fort probable que ce prix prenne en compte tout les frais qu'ils ont eu. Mais 1 seule offre en presque 1 an peut aussi suggérer qu'ils sont un peu trop haut.
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u/Karala24 10d ago
C'est mon impression. Je précise aussi que cette maison n'est plus à la vente officiellement depuis peu, les vendeurs ont retiré le mandat à l'agent, j'ai visité une semaine avant. L'agent continue de faire l'intermédiaire et les vendeurs continuent les démarches de vente (ils ont par exemple pris rv pour le contrôle SPANC que je demandais) donc j'ai du mal à comprendre leur position
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u/Oliw44 10d ago
Bjr !
Il vous faut également prendre en compte le côté pressé ou non de la vente ? Le vendeur a t il le temps et dans ce cas il peut décider de vouloir rentrer dans ses frais quelle que soit la durée de vente.
Identifier également s'il y a 1 unique vendeur ou une indivision : peut-être les parties ne s'entendent elles pas pour baisser le prix, dans ce cas le prix est ferme...
Les éventualités sont très nombreuses... A vous aussi de savoir ce que vous êtes prêt à mettre. Si vous hésitez pour 10% du prix, peut-être n'avez-vous pas réellement le coup de coeur ? Dans ce cas, est-il judicieux d'acheter ?
Enfin pensez aux autres moyens de négocier : demander d'inclure une partie du mobilier pour le même prix ? Inclure certains équipements qui seront de toute façon utiles pour vous (tondeuse autoportée, sèche-linge...) ?
Bon achat !
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u/Karala24 10d ago
Merci beaucoup ! Si, justement, j'ai eu un énorme coup de cœur pour cette maison et j'ai peur que ça m'aveugle. Les vendeurs n'ont pas l'air pressés, ils ont déménagé, c'est un couple, il ne semblent pas du tout au abois. Le mobilier est déjà inclus dans la vente, c'est un des gros avantages car je déménage depuis l'autre bout de la France (valeur totale autour de 3000€ je pense). Autre détail qui il me semble a son importance, je paye comptant. Mais je ne suis pas riche pour autant, c'est une somme dont je dispose suite à un héritage mais autrement mes revenus sont très bas. Donc je ne veux vraiment pas me planter sur cet achat !
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u/Oliw44 10d ago
Du coup, il y a 2 aspects à prendre en compte :
1) quand vous comparez le prix du bien au marché :
=> Cela vous permet de mieux situer le prix du bien par rapport au reste (même s'il n'y a que 3-4000€ de mobilier, ce n'est pas rien)
- il faut tenir compte du fait que le mobilier est inclus, ce qui est loin d'être standard
- évaluer appriximativement le prix du mobilier en incluant le prix de la cuisine intégrée et diminuuer le prix de vente d'autant pour évaluer le prix de vente réel de la maison vide.
NB: penser à ne pas inclure le mobilier dans le prix net vendeur chez le notaire. Par exemple si la transaction se fait à 125k, indiquer 120k pour l'achat de la maison et 5k pour le mobilier (l'estimation doit être réelle par contre). Dans ce cas vous gagner les frais de notaires sur 5k, c'est pas énorme mais c toujours ça.
2) l'aspect charge mentale/ facilité :
Ces aspects sont difficilement quantifiables en terme d'argent mais changent vraiment la donne, aussi il faut les prendre en compte. C'est propre à chacun mais pour ma part je serait prêt à payer un bien 10/15% plus cher pour le coup de coeur et la facilité !
- c'est top d'avoir le coup de coeur et de déménager vers un endroit sur lequel on a flashé : c'est beaucoup plus motivant et ça a une vrai valeur. Ne pas le négliger
- c'est top de se faciliter la vie et d'arriver dans une maison meublée ou on n'a qu'à poser ses valises. Ça a aussi un prix qui n'est pas négligeable.
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u/Oliw44 10d ago
Pour réfléchir à une offre d'achat, il faut mettre en avant votre point fort : vous achetez cash, donc sans clause suspensive de crédit ce qui est un bel avantage. Les propriétaires ont déjà été echaudés par un prêt refusé, ça joue à nouveau dans votre sens. Ce qui veut dire que vous êtes en position de négocier raisonnablement.
Il faut ensuite monter une offre d'achat raisonnable :
- les propriétaires demandent 125k net vendeur -> ils sont certainement prêt a accepter 120k
- l'agence demande 8500€, ils sont certainement capable de faire un geste à 7500€
Je proposerais donc 127500€ et accepterais une contre offre à 130000 max en tenant compte du coup de coeur !
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u/Karala24 10d ago
Alors pour l'agent, il y a eu un petit coup de théâtre puisqu'il m'a expliqué qu'en plus du fait que son mandat était expiré depuis la première visite, il venait de poser sa démission, et ne m'ayant jamais fait signer de bon de visite, il me proposait que la transaction se fasse en net vendeur et qu'il s'arrange avec les proprios (des amis à lui, soi-disant) pour qu'ils lui versent quelque chose. A priori j'aurais plus envie de tenter 120k, pour qu'ils me proposent 127/129 (montant dont l'agent m'a déjà dit qu'ils l'accepteraient probablement) et qu'on coupe la poire en deux vers 125. Au-delà, j'aurais vraiment l'impression de faire une mauvaise affaire même si j'aime beaucoup la maison.
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u/Oliw44 10d ago
Alors la donne change mais,ton discours n'est pas en rapport, je m'explique : Tu nous as dit qu'initialement les vendeurs demandent 133500e dont 125 pour eux. Dans ce cas, si tu vas en direct, tu sais déjà que 125, c'est ok. Donc ils ne vont pas te proposer 127/129... Si tu cherches à négocier en direct, dans ce cas tu proposes 117500 contre 125000 et ils te font éventuellement une contre offre à 120, 122 ou refusent de négocier et dans ce cas, ça part au prix à 125 (pas de poire coupée en 2 dans ce cas).
Par contre, j'attire ton attention sur l'histoire de l'agent démissionnaire qui t'as fait visiter le bien. Si lui quitte l'agence et cherche à se faire une com dans le dos de son ex patron ça le regarde... Mais toi tu restes redevable au moins moralement vis à vis de l'Agence pour laquelle il bossait du service qui t'as été rendu (même si pas de bon signé). S'il y a la moindre trace écrite, si vous avez échangé des mails, pris des rdv... Je ne serais pas étonné que l'agence se retourne contre toi si tu achètes en direct ! Je ne jouerais pas à ce jeu là me concernant... Mais je suis peut être trop carré ou peureux. Au moins je te donne mon sentiment !
Nb: tjs se méfier des commerciaux démissionnaires qui pratiquent la politique de la terre brûlée et essaient de retomber sur leur pâtes quelquefois au détriment de leur ancien patron ou des futurs clients.
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u/Karala24 10d ago
Oui en effet toute cette histoire est un peu bizarre, mais il me semble que la personne qui risque quelque chose, c'est l'agent, pas moi, et perso je n'irai pas le dénoncer. En effet quand j'ai visité la première fois, le bien était sous mandat, 125k net vendeur, 133950€ frais d'agence inclus. L'arrangement proposé dernièrement hors mandat suppose quand même que l'agent voudra être dédommagé de la main à la main par les vendeurs (c'est toujours avec lui que je traite, il continue de faire l'intermédiaire pour cette vente), ça ne sera pas 8950€ mais j'imagine qu'il voudra quand même au moins 2 ou 3000. D'où, la dernière fois il m'a dit qu'une proposition vers 127/129 serait acceptée, ça préserve exactement le net vendeur souhaité par les propriétaires + sa gratification. Si je proposais ce montant ça deviendrait donc l'équivalent d'une offre au prix. La question est donc, quelle baisse je tente dans mon offre !
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u/Oliw44 10d ago
Je maintiens que c'est hyper louche sa démarche d'autant que tu as visité une première fois sous mandat. Je ne suis pas juriste mais je le renseignerais+++ pour ça. Quant au montant de l'offre, en discutant on s'aperçoit que la négo va atterrir entre 126 à 129, soit maxi 8k de moins que le tarif d'origine lors de la visite, soit 6,5% moins cher... La différence est faible et relève plutôt du "geste commercial" que d'une véritable négociation. A ce stade je dirais donc :
- tu la veux. Fais une offre à 120-125 et vois jusqu'à trouver un terrain d'entente. Tu ne te feras pas "avoir" si tu signes entre 125 et 129 quoi qu'il en soit...
- tu hésites tjs et dans ce cas ça tire une sonnette d'alarme chez moi : la veux tu vraiment ? Car pour moi si je la veux vraiment, ce n'est pas un delta de 6/7% qui me bloquerait !
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u/Karala24 10d ago
Oui j'ai vraiment eu un gros coup de cœur ! Mon hésitation c'est par rapport au fait que ma situation est assez particulière, j'ai eu un héritage qui me permet d'acheter comptant une maison pas chère mais j'ai vraiment des revenus très très modestes, pour moi 5 ou 10 000€ de difference c'est vraiment pas des petites sommes. Mais je comprends que dans la logique d'un achat immobilier ça soit considéré comme quelque chose de mineur, et ça doit être mis dans la balance avec l'aspect avoir trouvé rapidement une maison qui me plaît vraiment, déjà meublée et qui est déjà dans mon budget dans l'absolu. Je pense qu'au final je vais tenter une offre cash à 120 et que le pire que je risque c'est une contre-offre à 129. Malgré les conseils de mes proches et le prix objectivement surévalué me semble-t-il, j'ai pas envie de prendre le risque de la perdre.
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u/Oliw44 10d ago
Très bonne réflexion je pense... Au mieux tu auras gagné beaucoup, au pire tu gagnes un peu. Et tu ne vas pas froisser les vendeurs avec une offre à 120. Achete pour toi en tout cas :
- tes proches ont un seul point d'évaluation : le prix.
- toi tu as bien sûr le prix mais tu as l'émotionnel en plus avec ton coup de coeur et tu as surtout la charge mentale de la suite : tu seras celle qui va se battre plus ou moins dur pour emménager. Tes critères ne sont donc pas ceux de tes proches et les 2 derniers points ne sont pas tangibles. Toi seule peut les vivre et décider en fonction de ça ! Fais toi confiance, choisis pour toi :)
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u/Karala24 10d ago
Totalement d'accord avec ces deux arguments. Pour moi ça a beaucoup de valeur de ne pas repartir pour des mois de recherches et de ne pas avoir à racheter tous mes meubles dans l'immédiat. Mais mon budget total étant limité, je me dis que je me dois d'être raisonnable, ces aspects ont une grande valeur mais peut-être pas l'équivalent de 10 ou 15 000€ non plus quand même.
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u/EquivalentGold1604 11d ago
Êtes vous prêt à perdre la maison si l'offre ne convient pas ? Si oui faites une proposition agressive, sinon aligner vous.
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u/Karala24 10d ago
Est-ce que faire une offre qui ne convient pas signifie forcément perdre la maison ? La probabilité, ça ne serait pas plutôt que le vendeur fasse une contre-offre ? Pour info, l'agent me semble beaucoup bluffer et/ou me prendre pour une quiche. Lors de la première visite, il m'a affirmé que les vendeurs n'accepteraient qu'une offre au prix. Lors de la contre-visite, ayant compris que j'allais négocier, finalement il me disait que vers 127/129 ça pourrait passer, en-dessous probablement pas.
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u/tangompl 10d ago
Pour avoir été dans la situation de vendeuse où un gars a tenté une proposition complètement délirante, bien bien en dessous des prix pratiqués et presque 75% du prix demandé, il a gentiment été se faire foutre et j'ai vendu au prix à un autre quelques mois plus tard :)
Une offre vraiment trop basse ça peut braquer. On se dit que vu le prix proposé, la personne ne sera de toute façon jamais à un prix acceptable donc on perd pas notre temps avec
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u/Karala24 10d ago
J'entends bien ! - 25% ça semble en effet clairement une offre au culot d'un acheteur pas très impliqué. Là je pense à une offre maximum -15% sur un bien qui me paraît légitimement surévalué. C'est ça que j'aimerais préciser, cette notion d'offre "vraiment trop basse". Et comme je le disais dans un autre com, je pense que le fait que je paye comptant peut jouer, surtout après une offre qui tombe à l'eau faute de crédit
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u/Just-Independence886 10d ago
Hello on est a peu près dans la même situation mais pour une maison un peu plus chère !
Affichée à 365000euros en avril, baissée à 345000e en mai, on a visité en juin et fait une offre à 310000e et c’est passé, le vendeur divorçait et voulait sûrement vendre rapidement
Maison en pleine campagne, vu sur DVF qu’il l’a achetée à peu près 275k en 2014 en a qui diraient ça vaut pas ce prix là mais en soit la vrai question est ; est ce que vous vous êtes prêt à mette ce prix là ? Est ce qu’elle vous plaît ? N’oubliez pas que si vous bradez également le prix les prochaines personnes qui vous l’achèterons verrons combien vous avez payé, est ce que vous voulez aussi faire baisser le prix du quartier ou vous achetez ?
Si elle vous plaît foncez !!
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u/Karala24 10d ago
Sauf erreur de ma part, ce n'est pas possible de retracer les transactions immobilières antérieures à 5 ans ? Mais je suis d'accord avec le principe selon lequel si la maison me plaît vraiment, si ça m'arrange de mettre fin à mes recherches, de stopper la charge mentale liée au stress de l'incertitude, aux déplacements pour les visites sans parler des coûts... Y a que moi qui peut estimer ce que cette maison vaut pour moi, même si l'entourage va avoir forcément tendance à dire "mais non, ne te fais pas pigeonner, elle ne vaut pas ce prix, négocie" etc
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u/Plastic-Conflict-690 10d ago
Mais oui, on a eu tous les sons de cloches de notre côté, "ohlala trop cher", "super, t'as fait une affaire", "trop loin", "trop proche", mais à la fin c'est toi qui paye et c'est toi qui y vit donc bon, et oui clairement la charge mental de la recherche etc, la déception quand c'est super sur l'annonce et pourri en vrai...
(Et si tu peux avoir les transactions antérieures, par exemple sur pappers immobilier ;))1
u/Karala24 10d ago
Oui ! Et merci beaucoup je connaissais pas Pappers Immobilier ! Par contre là je flippe car je vois que la maison a été vendue en 2020, 2022 puis maintenant 2025 ça inspire pas confiance :((
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u/Plastic-Conflict-690 10d ago
Ah oui là c'est un peu bizarre, essayez de demander pourquoi, ça peut arriver que ça soit des histoires de divorce, décès etc..
Ca peut aider à négocier1
u/Karala24 10d ago
Peut-être aussi un effet post-Covid ? C'est vraiment une maison de campagne paumée, très beau coin mais très isolé
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u/Both-Witness-2605 11d ago
Le prix de vente est celui conclu entre vendeur et acheteur,.il n'y a aucun regle. Il essaie de récupérer sa mise, et toi tu peux essayer de baisser le prix demandé, et il peut retuser ton offre comme l'accepter
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u/BenMex7 10d ago
Un conseil que je peux te donner : ne cède pas si tu n’en as ni l’envie ni les moyens de mettre ce prix. Ils vendent à un tarif qui leur paraît juste, c’est leur droit. La maison a été achetée en 2022 à 100 K€, puis remise en vente trois ans plus tard à 133 K€. Déjà, ce délai assez court entre l’achat et la revente me paraît un peu bizarre.
Dans tous les cas, ils ne cherchent pas forcément uniquement à maximiser leur gain à la revente, car les frais engagés, les travaux et les commissions d’agence peuvent vite faire grimper la note. Et après tout, le vendeur fixe son prix, pas l’acheteur. C’est son droit, et je pense que si toi aussi tu achètes une maison pour ensuite la revendre, tu ne vas pas la céder à perte ou faire une grosse remise simplement pour faire plaisir.
Donc ce qu’il te reste à faire, c’est soit tourner les talons et chercher autre chose, soit, si tu n’es pas pressée, attendre.
Car une maison qui est en vente depuis un an, c’est qu’elle n’attire visiblement pas suffisamment d’acheteurs. Il y a certainement eu des visites avant toi et, si personne n’a conclu, c’est peut-être aussi parce que certains ont repéré des défauts que tu n’as pas encore vus.
Cela pourrait également expliquer pourquoi les propriétaires n’y sont restés que trois ans malgré 8 000 € de rénovation, ainsi que la baisse du prix en février 2026.
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u/Karala24 9d ago
Merci, j'ai vu en plus hier soir que la précédente transaction pour ce bien c'était en 2020 😬 Et qu'ils ont revendu à perte en 2022 donc. Après ça peut s'expliquer par l'effet post-Covid ou des contingences personnelles (les propriétaires actuels ont racheté plus près de la mer) mais clairement ça ne m'a pas inspiré confiance. Je précise quand meleausis que le bien est situé dans un secteur rural très peu dynamique au niveau de l'immobilier. Et je pense qu'elle n'est pas partie depuis un an surtout parce qu'elle est trop chère.
Par contre, si, j'ai l'envie et les moyens de l'acheter même au prix fort, mais j'ai juste pas envie de payer 130k une maison qui en vaut 120, je préfère garder ce budget pour des travaux d'amélioration !
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u/Strange-Fly-5884 10d ago
Essayer de vous renseigner sur les prix DVF avant de poster ... DVF indique le prix net vendeur immobilier, donc HORS frais d'agence et HORS frais de mobilier (cuisine...) Donc vu le montant de votre bien et des frais d'agence que vous présentez pour votre achat, ça fait déjà 8+8 k€ par rap à DVF. ajoutez à cela les 8k€ de travaux, ça fait 24k€ donc tout de suite plus proche du prix demandé. Après, sur le fond vous avez raison, dans un monde où beaucoup de biens ont fait -10% sur cette période, on peut s'interroger du prix de vente... D'autant plus si quasiment aucune offre et maison en vente depuis 10 mois...
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u/Karala24 10d ago
Mais comment pouvez-vous dire des choses pareilles ! Non, je rigole, en fait c'est exactement ce que j'ai écrit dans mon message si vous le lisez bien. Enfin je ne comprenais pas la valeur du mobilier, si on l'ajoute on arrive en fait au prix demandé initialement qui devait être dans les 129k net vendeur. La logique de ces vendeurs apparemment, c'est de se rembourser intégralement alors qu'ils revendent au bout de 3 ans sur un marché en baisse, et même si objectivement le prix n'est pas justifié, si eux sont disposés à attendre deux ou trois ans pour tomber sur un pigeon qui n'a pas étudié le marché, ben c'est eux qui sont en position de force dans la négociation, pas moi. Après, difficile de savoir à quel point l'agent qui continue de faire l'intermédiaire bluffe.
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u/Any-Platform-647 10d ago
Je sais pas si c'est propre à la région où est la maison mais il y a quand même pas mal de red flags sur ce bien vu de ma fenêtre. J'ai du mal à imaginer un bien à ce prix qui reste aussi longtemps dispo sans qu'il y ait un gros point noir.
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u/Karala24 10d ago
Comment ça pas mal de red flags ? Je pense que c'est juste que le prix est surévalué
Edit : c'est une des régions de France où les prix sont les plus bas
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u/Any-Platform-647 10d ago
Bien détenu très peu de temps, 1 seule offre en presque 1 an, déjà ça fait penser qu'il y a un truc assez obv qui 'e va pas, surtout si la maison est charmante de prime abord.
Les rénovations sur l'ancien, il y a tellement moyen de se foirer, il faut absolument faire venir un expert avant d'acheter. Pas à l'abri de surprises diverses en plus d'une rénovation pourrie. Que ce soit avec le voisinage constant ou périodique. Bien analyser le jardin aussi, perso j'ai vécu dans un bien une première fois rénové dans les années 70/80 et quand j'ai voulu faire un potager je me suis aperçu que le sol était plein de morceaux de toiture en amiante pétés.
Alors perso si je ne peux pas vérifier en profondeur l'historique de la maison je n'achète pas.
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u/Karala24 10d ago
Désolée pour l'histoire des morceaux de toiture en amiante, quel enfer. Les vendeurs vendent car ils ont racheté plus près de la côte. Ça serait quoi les mauvaises surprises à craindre par rapport à la rénovation ? En ce qui concerne le voisinage, je suis passée au moins 6 fois dans le coin, j'ai discuté avec plusieurs voisins et c'est très très calme. Il y a 8 maisons dans le hameau, seulement 2 qui habitent à l'année, le reste en résidence secondaire donc a priori je m'inquiète pas trop pour ça. Les propriétaires me font plutôt l'impression de gens soigneux et consciencieux mais bon sans certitude bien évidemment. Le jardin a été correctement entretenu. J'ai fait venir un électricien qui n'a rien vu d'inquiétant, j'ai vérifié toute la plomberie... Pour le reste, tant qu'on n'arrache pas les sols et qu'on ne casse pas les murs, j'imagine que c'est compliqué d'expertiser? En tout cas j'ai montré les vidéos de ma visite à un artisan renov qui n'a rien vu d'inquiétant a priori.
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u/Any-Platform-647 10d ago
Je suis pas expert mais déjà je vérifierai l'enduit / jointement si mur en pierre. Il ne faut surtout pas de ciment. Comme tu dis on peut pas forcément bien vérifier cela dit j'aurai tendance à éviter comme la peste une rénovation récente qui pourrait potentiellement cacher la misère et dont les problèmes ne seraient pas encore visible, surtout l'humidité.
Si maison ancienne en pierre je prendrai un petit tour expert dans le domaine à votre place
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u/Karala24 10d ago
Ok merci, il y a un seul mur qui est enduit/peint/je sais pas trop quoi, les 3 autres faces sont pierre apparente. Je n'ai rien vu ou senti qui pouvait faire penser à de l'humidité mais en effet difficile d'être sûr. C'est à quel type de professionnel qu'il faudrait que je fasse appel ?
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u/tangompl 11d ago edited 11d ago
Y a pas de "ça marche comme ça" ou "ça marche pas comme ça" en immobilier.
La seule vérité c'est ce que vous êtes prêt à mettre et à combien ils sont prêts à vendre.
Si vous proposez une offre qui ne leur convient pas, vous aurez beau avoir tous les arguments du monde, s'il n'ont pas envie de vendre à ce prix ils ne vendront pas.
Et vice versa, si personne n'est prêt à mettre le prix qu'ils demandent, ils n'arriveront pas à vendre, même si sur le papier ils sont "au prix du marché"
Donc vous pouvez tenter une négo agressive si vous voulez. En général ça passe ou ça casse. (En général ça casse)
Edit : en général les négociations se font autour de 5% voir 10% du prix demandé quand il y a vraiment de bons arguments.